Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости? Легко ли это?

Опубликовала Инна Китаева. Ноябрь 10, 2016

Расчет налога на имущество. Где посмотреть кадастровую стоимость недвижимости. До судебное оспаривание.

Формула расчета налога на имущество предоставленная в ИФНС №13:

H2015= ((KCKСвычета) х С) – Н2014) х К + Н2014

H2015 —  годовая сумма налога, исчисленная за 2015 год ( без учета периода владения).

KCкадастровая стоимость объекта, установленная органом власти субъекта РФ.

KСвычета – установленный размер уменьшения кадастровой стоимости рассчитанный по формуле ( КС/S) х S вычета

С – ставка налога, установленная органом местного самоуправления.

Н2014 – сумма налога исчисленная за 2014 год.

Следует учитывать, что за первый год налог исчисляется с понижающим коэффициентом 0,2. В течение последующих пяти лет размер налога будет постепенно расти, а с 2020 года понижающий коэффициент применяться не будет.

Я попробовала получить сумму налога по этой формуле. У меня ничего не вышло.

Кадастровая оценка 3-комнатной квартиры в Перово в пятиэтажном панельном доме на данный момент 8066 000 руб. (понятное дело, я округляю копейки). Налог исчисленный в 2014 году составил 296 руб.

KСвычета — 2767 067 руб.

К – 0.2 – коэффициент к налоговому периоду.

С 0.10% – ставка налога.

Налог за 2015 год, который нужно оплатить до декабря 2016 года, составил 1297 рублей. У меня расчет не получился. Может у вас получится?

Сейчас многие пребывают в состоянии крайнего удивления, получив квитанцию с новым налогом на имущество ( по пониженной ставке). Причем, показания в разных налоговых инспекциях разнятся. За одинаковые квартиры одного метража на Бескудниковском бульваре ( 58 кв. м.) на первом этаже с кадастровой стоимостью 6 467 500 руб. и в Перово на Федеративном проспекте с кадастровой стоимостью 8 060 000 руб. налог на имущество составил  в Бескудниково — 2712 руб. , а в Перово 1297 руб.  Интересные цифры.

Где узнать кадастровую стоимость недвижимости?

Чтобы узнать кадастровую стоимость недвижимости можно посетить сайт  росреестра  https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request  ,  там можно узнать, сумму оценки недвижимость.. Для поиска объекта нужно ввести его кадастровый номер или адрес.

Необходимо выбрать источник данных «ГКН» (Государственный кадастр недвижимости), после этого будет выдана справочная информация по объекту недвижимости, кадастровая стоимость, дата ее утверждения. Кадастровую стоимость можно сравнить с реальной рыночной стоимостью на дату утверждения кадастровой стоимости. Если например, 20 декабря 2015 года кадастровая стоимость объекта недвижимости составляла 11 млн. руб., а реальная стоимость на эту дату составляла 10 млн. руб., то кадастровая оценка превышает рыночную стоимость на 1 млн руб. При расчете налога следует учитывать, что налоговая база в отношении квартиры определяется как ее КС ( кадастр. стоимость) уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 м2 общей площади этой квартиры (п. 3 ст. 403 НК РФ), поэтому размер налоговой базы будет ниже кадастровой стоимости. Если же доказать, что кадастровая стоимость для данного объекта недвижимости является завышенной, а реальная рыночная стоимость составляет 10 млн. руб., то размер налоговой базы также уменьшится.

Куда обращаться по пересмотру кадастровой стоимости недвижимости.

Законодательство дает возможность оспорить кадастровую стоимость двумя путями:

  • 1) комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
  • в суде (п. 2 ст. 403 НК РФ)

Заявитель выбирает,  каким образом он будет оспаривать кадастровую стоимость. Если в судебном порядке, то предварительное обращение в комиссию для физических лиц не требуется, но для организаций этот этап будет обязательным.

Комиссия по рассмотрению споров о кадастровой стоимости.

 Преимущества  перед судебным обращением:

  • а) рассмотрение спора в течение одного месяца;
  • б) отсутствие судебных расходов, в том числе, (госпошлины (300 руб. для физических лиц, 2 тыс. руб. для организаций));
  • в) в дальнейшем, возможность оспорить решение комиссии, если оно не удовлетворяет, в судебном порядке.

Комиссии функционируют при каждом управлении Росреестра в регионах России.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, поданное в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, рассматривается в течение одного месяца с даты его поступления.

Комиссия сообщает об этом  в орган местного самоуправления и собственнику объекта недвижимости в течение 7 дней (с указанием даты рассмотрения дела).

На заседании комиссии должно присутствовать не менее половины ее членов.

После принятия решения, комиссия уведомляет об этом собственника на объект недвижимости и орган местного самоуправления, в течение 5 дней.

Если основанием оспаривания кадастровой стоимости была недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, то комиссия вправе принять одно из следующих решений:

1) отклонение заявления о пересмотре кадастровой стоимости (если использованные сведения признаны достоверными);

2) пересмотр результатов определения кадастровой стоимости если сведения признаны недостоверными).

В случае, если основанием оспаривания явилось установление рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает одно из следующих решений:

1) определение кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;

2) отклонение заявления.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде. Кроме того, заявитель имеет право оспаривать в суде не само решение комиссии, а результаты определения кадастровой стоимости.

Причины пересмотра кадастровой стоимости:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, которые применяются при определении его кадастровой стоимости;
  • превышение кадастровой стоимости по отношению к рыночной цене недвижимости, на дату, установления ее кадастровой стоимости.

Под недостоверными сведениями обычно понимаются ошибки, допущенные при проведении оценки, в том числе неправильное определение характеристик объекта недвижимости, повлиявшее на кадастровую стоимость. Верховный суд РФ в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указывал, что допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки включает следующие обстоятельства:

а) неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

б) неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости, в том числе: местоположение объекта оценки; его целевое назначение; аварийное состояние объекта;

К недостоверным сведениям относятся кадастровые ошибки, повлиявшие на размер кадастровой стоимости и технические ошибки, которые привели к внесению неправильных сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр. Можно запросить сведения об объекте недвижимости, использованные сведения при определении кадастровой стоимости у заказчика оценки, о  котором можно узнать в территориальных подразделениях Росреестра. Ответить на запрос заказчик и оценщик обязаны в 7 дней с момента его поступления (ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации«).

Если причиной оспаривания кадастровой стоимости является превышение ею рыночной цены недвижимости, нужно учесть, что рыночная цена должна определяться не на текущий момент, а на момент установления кадастровой стоимости.  Следовательно резкое падение стоимости недвижимости, которое может произойти после установления кадастровой стоимости, не позволит ее снизить.

Собственник, у которого завышена кадастровая стоимость, может оспорить её, чтобы не переплачивать налог на имущество. Ему придется доказать неверноое определения кадастровой стоимости. Но… вернуть переплаченную сумму не получится, так как установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости (п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости«).

На квартиру в 120 кв.м. на ул. Арбат собственнику пришел налог на имущество в размере 400 тыс. руб.  Довольно отрезвляющие цифры… Так что, «денег нет,  но вы держитесь…» Думаю, что некоторым гражданам придется расстаться со своими квартирами в ЦАО.  Пока услуга по оспариванию кадастровой стоимости еще не отлажена, но хотелось бы смотреть на все с оптимизмом.

 

comments powered by HyperComments

Тэги: , , , , ,