Московская недвижимость с Инной Китаевой.

Многие люди продающие или покупающие квартиру не подозревают, что передача квартиры после сделки от продавца к покупателю или физическое освобождение , один из важных этапов сделки. Основная масса людей не придают этому большое значение. И надеются на авось, что всё пройдёт само собой. Часто риэлторская работа заканчивается на выдаче свидетельства о регистрации в регистрационной палате. А дальше — куда кривая выведет. Читать далее: Физическое освобождение квартиры. Мелочь или важная часть сделки купли-продажи?..

В последнее время я наблюдаю такую картину: многие граждане, желая сэкономить деньги в условиях кризиса, пытаются самостоятельно справиться со своим квартирным вопросом. Иногда анализируя эти эксперименты, я им удивляюсь. Когда человек имеет мало информации, у него меньше страхов, он быстрее идёт на риск. И только попав в сложную ситуацию, он начинает искать выходы. Но они не всегда есть. Иногда потери бывают очень большие. Причём в такие ситуации попадают далеко не глупые люди. Я специально рассказывала в своих статьях о таких случаях.

На одной из недавних сделок мой клиент продавал свою квартиру и покупал другую в центре Москвы. Квартиру в Центре продавал сам собственник, назовём его Вадим. Она была не свободной. Я внесла Вадиму аванс за неё. Взамен он приобретал 2-комнатную квартиру на юге Москвы. Поскольку его интересы по сделке никто из риэлторов не представлял, то я попросила его предупредить меня, когда он найдёт свой вариант в ЮАО, чтобы он не попал в какую-нибудь неприятную историю. Он обещал это сделать, но … Он обошёлся без посторонней помощи.

Через две недели я поинтересовалась, нашёл ли он подходящую квартиру, он ответил, что да. И уже внёс за неё аванс. Я спросила, почему он не предупредил меня об этом? Он ответил, что звонил, но я была занята. У меня не было ни одного пропущенного вызова в телефоне, и ни одной SMS от него. Почему же он так торопился и не согласовал всё со мной. Ответ был прост. Он авансировал квартиру, которая продавалась по доверенности. Это обстоятельство очень меня огорчило. Так как я понимаю, что такую квартиру надо очень хорошо проверять. Из беседы на авансе по его квартире я поняла, что он собирался доплатить за квартиру в ЮАО сумму, в 2,5 раза больше чем в конечном итоге заплатил. Почему так получилось? Потому, что он приобретал квартиру не у собственника лично, а у его представителя по доверенности. Он экономил.
Я хотела предложить ему проверить эту квартиру за комиссионные по договорённости, но когда он в телефонном разговоре начал говорить со мной на повышенных тонах, как будто он уже заплатил мне комиссионные, а я их не отрабатываю, я передумала. Звучало это приблизительно так: «Вот и позвоните Светлане (посредник по квартире в ЮАО) и договоритесь с ней». Читать далее: Сделка без посредника. Опыт свободного творчества некоторых продавцов квартир. Ваши вопросы...

Титульное страхование сделок с недвижимостью.

Титульное страхование — это страхование риска утраты права собственности на объект недвижимости, вследствие признания сделки недействительной.

Если Вы берете кредит под залог недвижимости, вы можете столкнуться с титульным страхованием. В России отсутствуют правовые инструменты, с помощью которых собственник, даже если он является добросовестным покупателем, может вернуть уплаченные за недвижимость деньги или хотя бы частично вернуть себе убытки, наступившие в связи с утратой права собственности.
При заключении договора титульного страхования Страхователем выступает собственник имущества.

Страховая сумма по договору соответствует рыночной стоимости объекта недвижимости, либо размеру кредита, выдаваемого банком, если объект недвижимости является предметом залога. 
При оценке риска, страховая компания рассматривает пакет документов от собственника кредитуемой квартиры, позволяющий судить о характере предшествующих сделок (предыдущие договора купли-продажи, основания перехода права собственности, отсутствие судебных разбирательств в отношении объекта недвижимости), а так же документы, подтверждающие рыночную стоимость объекта недвижимости. Читать далее: Титульное страхование сделок с недвижимостью...

Прежде чем решиться на срочный выкуп вашей квартиры, подумайте насколько вам это необходимо. Риэлторские компании, обещающие выкупить вашу квартиру за несколько дней, явно лукавят, говоря о сроках. Нормальный срок выкупа квартир составляет примерно один месяц. На что же компания тратит это время? Конечно, на изучение юридической чистоты выкупаемой квартиры и на мотивы, побудившие человека продать её.

Если человек продаёт квартиру срочно, под давлением тяжёлых жизненных обстоятельств или она находится в судебном споре, то такая сделка может быть расторгнута в дальнейшем. Поэтому риэлторская компания тщательно изучает причины продажи и историю, выкупаемой квартиры. Проводят срочную экспертизу правоустанавливающих документов, а также юридические проверки.

Деньги на выкуп недвижимости агентства берут в основном в банках, а годовые проценты там, сами знаете какие, минимум 14% годовых. Если такая квартира не продастся в течение полугода, набежит немалая сумма. И сделка может не принести никакой прибыли. За годы работы в ИНКОМе я не раз наблюдала, как опытные риэлторы не могли продать выкупленные квартиры, и были рады, когда выходили в ноль по прибыли, и ничего не задолжали банку. Читать далее: Срочный выкуп квартиры. Сроки и нюансы таких сделок...

Схема приобретения недвижимости в России отличается от других стран, где порядок действий при покупке недвижимости практически одинаковый. После того, как клиент выбрал подходящий по параметрам и цене объект, его отношения с риэлторами заканчиваются, и начинается процедура оформления сделки, за правильность которой отвечает, как правило, государственный нотариус, регистратор или адвокат. Право на владение недвижимостью за рубежом является незыблемым. Механизмы защиты прав добросовестного приобретателя по-разному защищены законом разных стран. Продажа недвижимости с обременениями и последующим возвратом продавцу через суд, которая очень часто встречается в России, в других странах практически невозможна, поскольку нотариус при регистрации договора обязан проверить чистоту сделки и отсутствие обременений, на приобретаемую недвижимость. Нотариус и риэлтор несут уголовную ответственность за безопасность сделки. Законодательство России в области недвижимого имущества является крайне непростым.
Чтобы гарантировать клиентам их право собственности необходимо проверить юридическую историю недвижимого имущества, т.е. провести юридические проверки. Что под этим подразумевается?

Необходимо:

1. Проанализировать правоустанавливающие документы собственника на предмет соответствия их формы и содержания требованиям законодательства.

2. Проверить отсутствие арестов, запретов и обременений на квартиру, получив официальную выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество в ГУФРС по месту нахождения помещения.

3. Необходимо получить расширенную информацию о лицах, зарегистрированных в квартире, о выбывших из неё, на день совершения сделки. Убедиться, что в помещении отсутствуют снятые с регистрационного учёта граждане, которые могут заявить о своих правах на жильё.

4. Потребовать от собственников предоставление справок из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающих, что они не состоят на учёте в этих учреждениях. Если человек ограничен в дееспособности или лишен её, сделка с его жильём должна совершаться по особым правилам.
Читать далее: Юридические проверки в сделках с недвижимостью...

Если собственниками той или иной недвижимости является несколько человек, то такая недвижимость является общей собственностью. Общая собственность бывает долевой и совместной (без определения долей). Для того чтобы, продать или подарить долю в квартире, где собственность является совместной, её необходимо сначала выделить. На практике, существует договор одновременного выделения доли и дарения.
Когда речь идёт о продаже доли общей собственности, человек, который продаёт эту долю, должен знать о существовании права преимущественной покупки доли.
Суть его заключается в том, что если вы собираетесь продать свою долю постороннему лицу, то вы прежде должны предложить купить её, своим сособственникам.>"> читать далее... >>

Да, сейчас не самые лёгкие времена для обмена, но самые выгодные для вложения денег. Альтернативные сделки часто проходят с большим количеством квартир в цепочке. Очень не просто бывает довести такие обмены до конца. Сейчас особенно, результат зависит от квалификации риэлтора.
Есть в риэлторской практике понятие «опережающий аванс». Это аванс, который вносится при альтернативной сделке за покупаемую квартиру, до того как найден покупатель на свою квартиру. Отмечу, что это очень не простой приём. >"> читать далее... >>

Альтернативная сделка – это одновременная продажа квартиры, в которой вы проживаете и покупка новой. При этом собственник выступает и в роли продавца своей квартиры, и в роли покупателя новой.
Такие сделки сложно осуществить без помощи риэлтора, т. к. необходимо принять аванс за свою квартиру, и передать аванс за покупаемую. Мало того, всё это необходимо согласовать по срокам.>"> читать далее... >>

Наступил поздний вечер. Было что-то около 21.00, когда закончили закладку денег в ячейки и подписали последние договоры купли-продажи. Продавец последней, свободной квартиры, Виктор, получив на руки гарантийные письма, и отдав предварительно документы на свою, ещё не проданную квартиру, понял, что вместо квартиры и денег в ячейке ему оставили лишь обещания на ключи от ячейки в банке и бумаги (гарантийные письма) с заверениями, что всё (ключи и документы) отдадут после сделки.>"> читать далее... >>

Я поздравляю всех с прошедшими праздниками. И желаю вам в Новом году решить свои жилищные вопросы или подойти к их решению вплотную. А я буду информировать вас о событиях и новостях с передовой недвижимости Москвы.
Для начала расскажу вам почти новогоднюю историю о сделке-сопровождении. Что это такое? Начну по порядку. Когда я работала в отделении «Савёловское» в ИНКОМе, к нам на работу пришли две сестры. Они, как и все начинающие агенты брались за любую работу, которая к ним приходила. Как- то раз, вечером мы делились впечатлениями от сделок. И тут одна из сестёр, звали её Света, рассказала, о недавно проведённой сделке-сопровождении. >"> читать далее... >>