Дарение и налоги. Продажа подаренной квартиры. Налог по кадастровой стоимости.

Опубликовала Инна Китаева. Апрель 2, 2018

Ошибки продавцов квартир. Дарение и продажа квартиры, какие будут  налоги на доходы?  Налогообложение по кадастровой стоимости.

 Дарение недвижимости родственнику. Последствия? Продажа подаренной квартиры.

Наиболее частые ошибки или упущения продавцов недвижимости состоят в следующем шаге. Не редко родственники, желая передать свою недвижимость во владение любимым детям или внукам, дарят квартиры, дачи и т.д.  Это хорошее, благородное, дело. Но, зачастую, этим все не заканчивается. Цель дара разная. Старики иногда стремятся избавиться от оплаты коммунальных услуг, поэтому дарят недвижимость детям. А дети не всегда  принимают дар ( по разным причинам). В этом случае расторгнуть договор дарения можно только по суду при согласии обеих сторон.

Хуже дело обстоит, если недвижимость, подаренную от души, необходимо срочно продать. По налоговому кодексу, доход от продажи квартиры или другого жилого помещения, находящегося в собственности (в данном случае) менее 3 лет, облагается налогом по ставке 13% с суммы превышающей 1 млн. руб. ( ст.220 НК РФ).

У меня был случай, когда молодожены продавали квартиру родителей, которую им подарили, и покупали загородный дом. Квартира была на Мичуринском проспекте и стоила около 20 млн. руб. Отец купил эту квартиру по договору инвестирования за  7 млн. руб.  Они еле-еле нашли покупателя, который согласился указать в договоре 7 млн. рублей. Квартира была с очень хорошим ремонтом, но приходящие покупатели хотели указать полную стоимость в договоре купли-продажи.

Квартира менее 3 лет. Чем грозит покупателю и продавцу уменьшение стоимости квартиры в договоре купли-продажи в дальнейшем? Кадастровая стоимость.

Эта история продажи на Мичуринском проспекте происходила лет 6 назад. С тех пор ситуация с налогами сильно изменилась не в лучшую сторону. Сейчас налогообложение привязано к кадастровой стоимости объекта недвижимости. Что произойдет если квартира стоит 20 млн. руб., а в договоре купли-продажи будет стоять 7 млн. руб.

ПРОДАВЕЦ.

Продавец договорился с покупателем, что в договоре купли-продажи будет стоять сумма 7 млн. руб. Кадастровая стоимость этой квартиры, например 21 млн. руб. Сейчас сплошь и рядом кадастровая стоимость превышает рыночную (так как кадастровая оценка недвижимости проходила в 2016 году, цены за это время значительно упали). Что происходит с налогами? Как налоговая инспекция рассчитывает налог? Она берет сумму 70% от кадастровой стоимости, это 21 млн. руб х 70% = 14 700 000 руб. Получается, что продавец продал за 7 млн. руб. и бюджет страны не досчитался налогов с суммы 14 700 000 – 7 000 000 = 7 700 000 руб.

НДФЛ  ( подоходный налог) в данном случае равен 13% х 7 700 000 = 1 001 000 руб. Это очень значительная сумма. Налоговая инспекция насчитает пени и штраф с этой суммы за недоимку налогов. Вот такая история.

ПОКУПАТЕЛЬ. Его риски.

1)Риски покупателя при такой покупке – получить в случае расторжения договора купли-продажи 7 млн. руб.

2) Если вдруг покупатель (по любой причине)  захочет продать эту квартиру через 2-4 года, то указывая неполную стоимость в договоре купли-продажи квартиры новому владельцу, придется заплатить налог с 20 млн. — 7 млн. руб. = 13 млн. рублей. Это еще более внушительная сумма. 13 000 000 х 13% = 1 690 000 руб. это НДФЛ с дохода от продажи, который придется заплатить.

Так, что вывод таков: продавец перекладывает свои налоги на доходы на плечи покупателя в будущем, когда просит занизить сумму в договоре купли-продажи. Будьте аккуратны, проводя сделки. Налоги — очень важная составляющая любой сделки. Поэтому необходимо получить несколько консультаций по налогам от разных источников, чтобы убедиться в правильности вашего решения — подарить или продать. Желаю вам правильных решений.

 

comments powered by HyperComments

Тэги: , , , , , , , , , , , , , , , , ,