Ипотека на загородную недвижимость. Сбербанк и Дельтакредит. Условия кредитования объектов недвижимости.

Опубликовала Инна Китаева. Март 11, 2014

Многие москвичи, устав от бешеного ритма Москвы, от её бесконечных пробок и многолюдных улиц, решаются купить себе уголок природы и утешения, где они могли бы отдохнуть и почувствовать животную радость от жизни. Я имею в виду загородный дом с землей. Такие покупки все чаще происходят на рынке недвижимости. Люди обычно либо меняют свою квартиру на дом, либо просто покупают себе дачу для отдыха и не только летнего.
Сейчас цены на загородную недвижимость заметно упали. Причиной этому является экономический кризис. Товаром первой необходимости является, несомненно, квартира, а загородная недвижимость идет следом, как улучшение жизненных условий, как возможность обеспечить себе достойный семейный отдых. И поэтому спрос на неё есть, но он ограниченный. Живых, наличных денег на подобные объекты надо не мало, не смотря даже на падение цен на рынке, земля в Подмосковье по-прежнему не дешевая. Поэтому люди прибегают к помощи ипотечного кредита.
Кредитование загородной недвижимости – относительно новый и не простой сектор кредитования. Банк Дельтакредит, не смотря на то, что работает на рынке давно, только в конце прошлого года приступил к кредитованию загородной недвижимости. Поэтому условия кредитования достаточно жесткие по отношению к заемщику и к объекту недвижимости. В частности, первоначальный взнос по кредиту 30%. Для сравнения в Сбербанке первоначальный взнос 15% от суммы покупки. Если не вдаваться в подробности, то еще одно необходимое условие получения кредита под загородную недвижимость в Дельтакредите – это обязательное наличие всех коммуникаций в доме. Но думаю, что после первых сделок в Дельте этот сектор уверенно будет набирать обороты в процентном соотношении к другим сделкам с недвижимостью.
Сбербанк, безусловно, является лидером кредитования в этом сегменте рынка недвижимости. Хотя и у него много шероховатостей и недоработок из-за недостатка опыта и количества сделок этого направления.
Хотела бы поругать Сбербанк в этой части, но воздержусь, так как направление новое и очень не простое, как все, что связано с загородной недвижимостью. Провела недавно сделку с ипотекой Сбербанка на дом с землей в районе Софрино. Получила первые шишки и, несомненно, ценный опыт. В отличие от Дельтакредита у Сбербанка, гораздо более мягкие условия кредитования:
1) меньше первоначальный взнос по кредиту
2) наличие всех коммуникаций не обязательно.
3) можно взять кредит на покупку участка без строений ( в Дельтакредите это не возможно. Годовая процентная ставка по кредиту в Сбербанке на земельный участок выше, чем на дом с землей примерно на 1% (она, конечно, зависит от срока кредитования).
В моей сделке был очень любопытный нюанс. Мы покупали дом с земельным участком и я сопровождала готовую сделку. Покупатель самостоятельно нашел Объект и просил оформить его по ипотеке в Сбербанке. Участок, на котором стоял дом состоял из двух частей 15 соток и 3 сотки. На эти два участка были отдельные свидетельства и разные кадастровые номера. С этого и началась вся история…
Когда мы подали пакет документов на рассмотрение Сбербанка и составили предварительный договор с продавцами дома на покупку, юристы банка потребовали чтобы мы включили в предварительный договор только один участок 15 соток и дом. А про другой участок сказали, что мы можем его оформить, как хотим. Мы сначала обрадовались этому факту, но не тут то было.
Дело в том, что оценку объекта мы делали на все 15 + 3 сотки и дом. И когда мы отщипнули от Объекта 3 сотки, которые были оценены в 600 тыс. рублей нам не стало их хватать для совершения сделки по полной стоимости. А так как мой клиент брал ипотеку с первоначальным взносом в 10% по программе «молодая семья», это была очень существенная сумма для него. Он надеялся на первоначальный взнос 550 тыс. рублей. А в реалии вырисовывалась сумма 1050 000 рублей. Менеджер Сбербанка тут же начала предлагать потребительский кредит на недостающую сумму. Но мой покупатель и так должен был платить не маленькую ежемесячную плату по основному кредиту, плюс не маленькую страховую сумму, т.к. покупаемый дом был бревенчатый и достаточно старый (но прочный) по году постройки. Покупатель отказывался от потребительского кредита на 3 сотки под 20% годовых.
Я пыталась найти пути решения вопроса, так как был внесен аванс и потрачены деньги на оценку Объекта. Мы переделали оценку пытаясь поднять стоимость оценки Объекта, чтобы получить большую сумму кредита и выйти на сделку. Это давалось очень плохо. Сбербанк написал, что объект оценен на 13% дороже рыночной стоимости. Выход никто не мог подсказать, даже менеджер Сбербанка. Пришлось ехать к руководителю отделения и разговаривать лично с ним.
Выход был найден, но какой ценой… Переделанная не один раз оценка, расходы на просроченные документы вылились в немалую сумму. Руководитель предложил взять ипотечный кредит на 3 сотки земли. Методом проб и ошибок, мы нашли нужное решение. Процентная ставка по потребительскому кредиту 20%, а по ипотечному 13%. Почувствуйте разницу. Первоначальный взнос по земельному участку, правда был 15% вместо 10%,но это уже мелочи.
Сделка прошла. Она состояла из двух сделок: 1)покупка дома с участком 15 соток по ипотечному кредиту и 2)покупка земельного участка тоже по ипотечному кредиту.
Сделки прошли друг за другом с интервалом в 1 неделю, так как других экономичных решений нет в Сбербанке. Если бы подобная сделка проходила в Дельтакредите, то Объектом кредитования были бы оба участка с домом, так как в Дельтакредите нет кредитования земельных участков без дома.
Вот такие нюансы преследуют пока загородную недвижимость. Я же сделала для себя один вывод: прежде чем покупать по ипотеке загородный объект и авансировать его, нужно очень внимательно обсудить все нюансы сделки и найденного Объекта с банком. Иначе вы понесете большие нервные и финансовые потери в такой сделке, а результат может быть отрицательным. Будьте внимательны и скрупулёзны в этом сегменте покупок.

comments powered by HyperComments

Тэги: , , , , , , , , , , , ,

Сергей
2014-03-12 09:00:02
Ценная информация! Спасибо, Инна!
Инна Китаева
2014-03-13 10:25:23
Сергей! Рада поделиться. Возможно это скоро пригодится не только вам.