Изменения в сделках с недвижимостью. Оформление сделок. Риски покупателя.

Опубликовала Инна Китаева. Июль 4, 2016

Что нового в сделках с недвижимостью? Тенденции. Риски на сделках. Что происходит при самостоятельных покупках и продажах?Расчеты по сделке, нюансы.

Сделки с недвижимостью, изменения в 2016 году. Тенденции рынка.

Что отличает нынешние сделки с недвижимостью в 2016 году от предыдущих лет? Продавцы никак не хотят принять тот факт, что настала эра «рынка покупателей». Что это значит? Это значит, что спрос на недвижимость резко упал. Он есть, но квартиры продаются медленно и тяжело, практически по полгода. Из-за этого продавцы начинают метаться, думая, что их риэлтор работает плохо. Предложение квартир выросло, оно огромное на сегодняшний день. И цена на квартиру, которую вы продаете должна быть ниже средней цены на квартиры в вашем районе близкие по параметрам, иначе срок экспозиции (продажи) квартиры будет больше полгода.

Люди, которые просидели целый год в ожидании сделки с объектом недвижимости, даже при наличии показов и потенциальных покупателей, уже готовы практически к любым требованиям покупателя. Они понимают, что он будет торговаться и диктовать условия сделки почти на всех этапах.

Риски на сделках. Расчеты на сделках. Что происходит при самостоятельных покупках?

Многие покупатели, экономя деньги, пытаются самостоятельно купить квартиру, и это понятно в нынешней ситуации в экономике. Лишних денег нет ни у кого. Что бывает на сделке при таком подходе.

Пример 1.

Семейная пара – люди очень уважаемые и образованные решили купить у меня квартиру. Внесли аванс и оговорили условия сделки. Сделка была альтернативной. В цепочке сложилось три квартиры. Мой клиент покупал взамен своей двухкомнатной квартиры трехкомнатную квартиру. Был назначен день сделки. Покупатель настаивал на закладке в банке «Юникредит», ссылаясь на солидность и его высокий рейтинг на фоне других банков. Я сталкивалась в своей работе с «Юникредит» банком и не могу сказать, что очень довольна его работой. Но… покупатель диктует условия…

Позвонили в банк, оказалось, он вообще не проводит альтернативные сделки. Стали искать другой банк. И уже договорились проводить сделку в «Форабанке», как вдруг обозначилась еще одна проблема —  обналичивание денег. В «Юникредит» банке деньги лежали на счетах, и их обналичивание в день сделки стоило 5 % от суммы квартиры. Т.е. покупателю не хватало для выхода на сделку полмиллиона.  В «Фора-банке» та же услуга стоила те же 5%.  Ситуация сложилась не простая.

Я не могла её предвидеть, т.к. не интересуюсь тем, как люди хранят свои деньги, откуда они их берут и куда переводят… Но надо было выходить из ситуации. Покупатели были без агента.

Я сразу вспомнила, что Сбербанк выдает деньги со счета без комиссионных. Мы перевели деньги со счета в Сбербанк, там тоже не сразу их выдали, проверяя происхождение. Потребовали дополнительные документы. Но через 3 дня мы таки вышли на сделку, не без нервов. Покупатель и даже риэлтор не может предсказать, где будет слабое место на сделке. Но решение нужно принимать практически мгновенно и продуманно. Для этого и существует риэлторский опыт.

Оформление сделок. Сделки с недвижимостью с июня 2016 года.

Сейчас регистрационная палата Москвы не принимает документы от физических лиц на регистрацию. Эта функция теперь возложена на МФЦ.  Т.е. МФЦ посредник по передаче документов  в регпалату. Что происходит на деле. Сдавая документы в МФЦ, будьте готовы к тому, что вам в любой момент остановят регистрацию. Если у вас простая ситуация, это ничего страшного, но если у вас денежные расчеты, то это кошмар. Скорее всего продавцы во время не получат деньги.

Пример 2.

Один мой знакомый решил после закрытия выплат по ипотеке выделить в своей квартире доли м детям, попросту подарить их. Сделал договор дарения долей и подал в МФЦ на регистрацию. Чего проще? Итог —  остановка регистрации. Причины: ошибки в договоре и сделка должна пройти обязательное нотариальное заверение. Т.е. регистратор посчитал, что дополнение к закону об обязательном нотариальном заверении сделок с объектами недвижимости, оформленными в долях  (http://ikitaeva.ru/kvartira-v-dolevoj-sobstvennosti-obyazatelnaya-notarialnaya-forma-sdelki-novosti-iz-registracionnoj-palaty/) – это его случай.  Т. о. , регистраторы трактуют закон как им нравится, как они считают нужным. Хорошо, что у него нет никаких денежных расчетов, и он может разбираться с регистрационной палатой долгое время. Но обычно на серьезных сделках такой возможности нет.

Сейчас я могу сказать, что нужно набираться терпения и понимания на том рынке, на котором нам приходится работать. Легких сделок практически не бывает.  Приходится идти на многие жертвы ради спасения сделки, причем обеим сторонам. Удачи вам и хороших сделок.

 

 

 

comments powered by HyperComments

Тэги: , , , , , , , , , , , , , , ,