Обмен квартиры с доплатой. Альтернативная сделка.

Опубликовала Инна Китаева. Август 25, 2014

Что такое альтернативная сделка с недвижимостью или альтернативная продажа? Схема сделки и нюансы. Обмен 2-комнатной на 3-комнатную квартиру. Примеры сделок.

Понятие альтернативной продажи.

Основная масса людей уже давно представляют, что такое обмен квартиры с доплатой или альтернативная сделка.  Схема  сделки такая: продается твоя квартира и одновременно покупается другая, т. е. это продажа с одновременной покупкой.  Иногда покупка может быть и последующей. Если раньше такие сделки проходили с муниципальными квартирами, то сейчас муниципального жилья осталось очень мало на рынке. И поменять квартиру, не оформленную в собственность, крайне сложно, если не сказать порой, не возможно. Зато квартиры в собственности намного проще поменять.  Бывает обмен с доплатой от продавца квартиры ( продажа 2-комнатной и покупка 3-комнатной квартиры), и обмен с доплатой покупателя квартиры (продажа 2-комнатной и покупка 1-комнатной квартиры) .

Схема альтернативной сделки.

Если продается двухкомнатная квартира, а покупается трехкомнатная. Это альтернативная сделка, направленная на увеличение площади квартиры. Доплачивает продавец двухкомнатной площади. Он должен получить аванс от покупателя и передать аванс за свою квартиру, которая ему приглянулась. Если документы на свою квартиру он знает, то документы на большую квартиру, надо проверять. С этой проблемой и сталкиваются обычно продавцы.

Во-первых, они не могут состыковать авансы по срокам, часто не очень адекватно оценивают ситуацию, в которой продается трехкомнатная квартира.

Во-вторых они не могут оценить денежные риски, которые могут возникнуть по ходу сделки.

В-третьих они, являясь заинтересованным лицом не могут договориться с агентом покупателя или с самим покупателем квартиры.

Риски обмена с доплатой. Пример. Нюансы альтернативной сделки. Аванс за квартиру, которая покупается. Риски.

Покупка трехкомнатной квартиры – это часто большая западня. Одна из моих соратниц по профессии не так давно делала такую сделку, а я помогала ей в этом. Люди, которые выбирали трехкомнатную квартиру, выбирали её исходя из цены и места расположения. Остальные нюансы, вследствие отсутствия опыта они не рассматривали. Документы первой квартиры были по наследству, она продавалась по доверенности, хозяин пребывал в другом городе, он был пожилого возраста, и пообщаться с ним было затруднительно. Вторую квартиру продавали три старушки. И аванс нужно было передавать им. Старушки покупали себе квартиры в Зеленограде. Если учесть их возраст и желание экономить на всем, совершенно не понятно, как они собирались это делать…. Сомневаюсь, что они до конца понимали весь процесс. Другие варианты были дороже на пятьсот тысяч.
Поразмыслив немного, агент поняла, что брать эти квартиры нельзя, потому, что процент успеха этой операции 1% из 100%. Куда эти бабушки отнесут наш аванс не известно, и сможем ли мы его вернуть, тоже. Она объяснила продавцам двухкомнатной квартиры, что либо им придется добавлять 500 000 к имеющейся у них сумме, либо мы не сможем им помочь без риска потерять деньги и завалить всю сделку. Разложив и сверив все «карты», они поняли, что мы правы. И подняли сумму доплаты, чтобы рассматривать варианты квартир без рисков. Хотя даже эти условия не все, что нужно для успеха сделки.

Особенности альтернативных сделок с опекой. Свободная квартира в качестве альтернативы . Плюсы и минусы свободных квартир.

Часто продаются трехкомнатные квартиры, где ребенок собственник. Это не страшно, но это тоже нюанс, который необходимо учитывать, т.к. он изменяет сроки сделки, теперь это вообще обязательно нотариально заверяется и стоит приличных денег. Об этом можно прочитать здесь

( http://ikitaeva.ru/federalnyj-zakon-ot-29-12-2015-n-391-fz-o-vnesenii-izmenenij-v-otdelnye-zakonodatelnye-akty-rossijskoj-federacii/ ).

Идеальный вариант, когда трехкомнатная квартира свободна, т.е. в ней никто не проживает, и никто не прописан и хозяину трехкомнатной квартиры нужны только деньги. Но и это бывает не всегда просто. Порой эти, так называемые свободные квартиры, имеют свои неоднозначные ситуации внутри. В одной из свободных квартир наследники делят деньги, в другой квартире продажа идет по доверенности. И цены на свободные квартиры обычно выше, чем на квартиры с альтернативой. Так что нюансов обычно море.

Агент недвижимости. Как выбрать агента? На что обращать внимание.

Сделка с доплатой на увеличение жилплощади с двухкомнатной квартиры на трехкомнатную квартиру одна из самых не простых. И продумывать тут надо все, начиная от сроков, заканчивая документами и ситуацией. Рассказать это в двух словах по интернету невозможно. Если вы чувствуете неуверенность в работе агента по вашей сделке, и он не объясняет вам каждый этап, то вам лучше с ним расстаться. И это действительно так. Это сэкономит ваши нервы и деньги.
Есть еще один фактор в таких сделках. Очень важно понимать, как в дальнейшем будет работать агент трехкомнатной квартиры, обычно с первых аккордов, когда вы вносите аванс за трехкомнатную квартиру, понятно какой ваш контрагент – внимательный или рассеянный, четко или расплывчато (без оснований) рассказывает он о ситуации в квартире. Этот фактор самый сложный, но предсказуемый для опытного риэлтора, тоже необходимо учитывать. И он не на последнем месте в списке пунктов, которые приведут либо к успеху, либо к фиаско вашу сделку.
Поэтому выбирая агента по недвижимости для такой сделки надо тщательно подойти к этому вопросу. Профессиональный агент всегда расскажет, как надо подготовиться к сделке, какие документы собрать и в какой момент нужно собраться морально и сделать все самое важное и необходимое и не профукать всю предварительную работу риэлтора.

Статью на аналогичную тему вы можете прочитать здесь   http://ikitaeva.ru/3881-2/

 

comments powered by HyperComments

Тэги: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,