Оценка квартиры на рынке недвижимости

Опубликовала Инна Китаева. Июль 5, 2010

Оценка квартиры — это не простая составляющая работы риэлтора и оценщика на рынке недвижимости. Она требует определенного опыта. Главная сложность — отсутствие жестких норм, методики расчета тоже различны. Вот почему два разных оценщика могут получить разную цифру при расчете, оценивая один и тот же объект недвижимости.
Наиболее популярный метод оценки — аналоговый. Он заключается в том, что берется аналогичная квартира в этом же районе.

Но здесь тоже может скрываться разная погрешность, связанная с состоянием дома, подъезда, документов на квартиру, с ситуацией связанной с продажей (квартира свободна или альтернативна), с выходом окон и этажностью, а также количеством предложений на рынке. Иногда аналогичной квартиры нет на рынке в данный момент (квартира в Центре Москвы). Тогда оценка имеет ещё большую погрешность.
Риэлторы и оценщики исходят из своего опыта продаж.

1. Жилой дом, в котором находится оцениваемая квартира. Его состояние.

(Тип здания; год постройки; материал наружных стен; материал перекрытий; состояние здания; техническое обеспечение строения; количество этажей).

Жилые дома в Москве можно разделить на несколько категорий: а) современные кирпичные и элитные жилые дома, построенные по индивидуальным проектам, б) «сталинские», 6-10 этажные кирпичные дома, 50-х — начала 60-х годов дома; в) кирпичные, «сталинские пятиэтажки» с высокими потолками, г) дореволюционные и довоенные кирпичные дома. Я расположила их в порядке уменьшения стоимости за квадратный метр.
Вторая часть зданий в Москве – типовая застройка: а) панельные дома современных серий, б) панельные и блочные дома от 9 до 22 этажей, одноподъездные и многоподъездные дома 60-х — начала 80-х годов, в) «хрущевские» пятиэтажки различных серий.
На стоимость жилья влияет наличие организованной стоянки личного автотранспорта или подземный гараж.

Количество этажей в доме и состояние подъезда играют сейчас не последнюю роль. Чем меньше этажей в доме, чем хуже по состоянию подъезд, тем меньше стоимость квадратного метра. Наличие консьержа, охраны в подъезде, Товарищества Собственников Жилья (ТСЖ), а также спортзала и бассейна в доме, значительно увеличивают стоимость жилья в различных, особенно престижных районах Москвы.

2. Месторасположение дома.

( Местоположение; округ, микрорайон; местоположение в микрорайоне; преобладающая застройка микрорайона; транспортная доступность; инфраструктура микрорайона в пешей доступности; объекты промышленной и социальной инфраструктуры).

В Москве девять административных округов, не считая Зеленограда. Самый дорогой район города – это Центральный административный округ, далее следует Западный и Юго-Западный. Недорогими считаются юг, юго-восток, восток (за исключением Измайловского парка и Сокольников). Но в каждом округе есть районы диаметрально противоположные по престижности. В Северном это, например, район Сокола и район Бескудниково и Дегунино.
Для района важно наличие хороших школ, поликлиник, спортивных сооружений, мест для отдыха: боулинга, саун и т.д.
Наличие промышленных зон, ТЭЦ, трамвайных и др. транспортных депо также влияет на стоимость жилья.
Квартира рядом с метро «Речной вокзал» будет стоить гораздо дороже чем дом в районе Ховрино и Западное Дегунино.

3.Характеристики оцениваемой квартиры.

(Этаж расположения. Площадь (общая/жилая/кухня); количество комнат, их площадь; высота потолков; наличие лоджии (балкона); санузел (раздельный или совмещенный); вид из окон; cлаботочное обеспечение; состояние квартиры и дефекты внутренней отделки; наличие ремонта; данные о перепланировке).

Квартира, расположенная на первом этаже, стоит на 10% дешевле, чем на среднем, а последний этаж может ничего и не потерять в сравнении со средним этажом.
Цена 1 кв. м. в однокомнатной квартире будет выше, чем в двухкомнатной квартире. Чем меньше количество комнат в квартире, тем больше стоимость квадратного метра. Наличие дополнительных подсобных помещений (кладовки, гардеробной), равно как и лоджии, повышает стоимость жилья.
Если окна выходят в уютный зеленый двор или парк, то квартира может стоить на 5% дороже, нежели аналогичная с окнами, выходящими на шоссе. Квартира с окнами на МИД, Храм Христа Спасителя найдёт своего покупателя быстрее, чем квартира с окнами на метро депо.

Конечно, ухоженную квартиру будет легче продать, чем требующую ремонта. Наличие в помещении качественного ремонта увеличивает его стоимость, в зависимости от района и типа дома.
Наличие перепланировки не всегда положительно влияет на цену квартиры. Всё зависит от того оформлена она в установленном порядке или нет, а также удачно она сделана или нет. Я продавала квартиру после перепланировки. Покупатели после её посещения, выходили в недоумении, зачем люди сделали всё это с нормальной квартирой и ещё это узаконили. Продажа этой квартиры значительно усложнилась.
Так что, на оценку недвижимости влияют все характеристики одновременно.

Подпишитесь на мою рассылку и получайте её по электронной почте вот здесь http://feeds.feedburner.com/ikitaeva/gAxz

comments powered by HyperComments

Тэги: , , , , , , , , , , , , , , , , ,

mbutov
2010-07-10 01:21:12
Здорово, Инка! А что, автоматом мое имя у тебя не появляется?
rraven111
2010-07-10 14:13:00
Отличненько!)
Инна Китаева
2010-07-10 15:25:35
Миша!Привет!Рада тебя видеть.Жара разбудила тебя.Ты начал совершать более разнообразные путешествия в сети?Забрёл в тёмный лес недвижимости.А ты перешёл из ЖЖ? В ЖЖ только зеркальное отображение сайта. Поэтому твоё имя не появляется,наверное.
Sonya
2010-07-12 11:31:29
Да, у нас тоже соседи снизу как то пилили, долбали и гремели три месяца - делали перепланировку. А когда пригласили нас в гости посмотреть мы все были в недоумении - зачем объединять гостинную с ... ванной? О_о Это тот самый случай, когда перепланировка не только не подниммет цену, но и затруднит продажу.
Николай
2010-07-12 11:35:56
Очень удобно, спасибо.
Таша
2010-07-30 21:51:15
Никогда не думала, что существует столько факторов...
Сергей
2010-07-30 21:53:34
если учесть что дом - хрущёвка в жалком состоянии то на многое рассчитывать не придётся. но думаю, что основательный ремонт поправит дело
Яна
2010-07-30 21:56:26
А где нибудь уже есть описание - как узаконить перепланировку квартиры перед продажей?
Инна Китаева
2010-08-01 14:48:37
Уважаемая Яна! Сложность оформления перепланировки зависит от её сложности. Об этом я не писала, но может быть коснусь этой темы в будущем.
Яна
2010-08-05 16:38:10
Было бы замечательно. Спасибо ))
Михей
2010-08-07 10:44:01
А мою квартиру оценили неправильно получается :(
Павел Андреевич
2010-08-14 05:32:56
Всё сложилось в систему. Критериев много но вот как оценить квартиру так и не понял...
Анна
2010-08-14 05:33:45
Павел, для этих целей есть специальные люди, а точнее квалифицированные специалисты.
Инна Китаева
2010-08-14 12:16:40
Павел Андреевич!Чтобы оценить точнее нужны навыки и практика. А так, при оценке получится диапазон цены.
Милена
2010-08-15 18:15:31
А что если в моей квартире течёт с потолка (последний этаж) и сломана раковина. Мне дешевле всё отремонтировать и продать или установить более низкую цену?
Саша
2010-08-15 18:17:31
У меня ситуация: заплатил за оценку квартиры, проверенным людям. Заплатил аванс, но проделанной работой остался недоволен. Посчитано неадекватно и даже в этой статье ольше пунктов чем они учли! Решил не оплачивать вторую половину. Не знаю что с этого получится.
Влад
2010-08-15 18:23:41
Да, случаи бывают разные. Я вот в аварию попал, по вине милиции. Но понятное дело не докажешь вот так просто. Права заирают и всё такое. Решил обратиться к юристам. По интернету нашёл их. Взял телефон, позвонил. Договорился с мужчиной (довольно серьёзным) о встрече.Консультация - 1500 рулей. Приехал на офис, атам женщина. В правилаг дорожного движения она не разбирается, но зато умела нашла в интернете несколько законов на мою тему. Распечатала и попросила 2500 р! Таких денег не ыло поэтому отдал 1500 и ушёлж. Права у меня зарали а они уже второй месяц звонят и просят отдать их 1000
Александр
2010-09-03 20:13:11
А можно кинуть ссылки где можно почитать об этом поподробнее?