Продать квартиру без посредников?

Опубликовала Инна Китаева. Октябрь 5, 2009

Сейчас в кризис как никогда хочется продать квартиру как можно дороже и сэкономить на услугах риэлторов. Рискнуть, конечно, можно, самое главное, чтобы риск не обернулся против вас. Ниже я приведу порядок проведения сделки. Схема не сложная, но в ней много деталей. Это как машина состоит из кузова, трансмиссии, системы зажигания и т.д., а они в свою очередь состоят из большого количества деталей. Так и сделка купли — продажи состоит из частей, которые включают в себя всегда разные нюансы. Чем сложнее машина — сделка тем больше в ней нюансов. Если вы во всем разбираетесь, то дерзайте.
Я до сих пор вспоминаю довольное лицо своего клиента, (у него была простая продажа квартиры, но ему было некогда), который после сделки сказал: «А мне за мою квартиру предлагали на 10 тыс. долл. меньше». И я знаю, почему так получилось. Приобретатель квартиры, готовый предложить больше денег, покупает гарантии безопасности сделки, ее надежность и юридическую чистоту. Частный маклер вряд ли предложит это, договора ведь нет. Чем он отвечает? Ничем.
Риэлтор со стажем всегда чувствует, какой потенциальный покупатель лучше, с кем сделка пройдет успешнее, а от кого лучше воздержаться. Маклер на фирме — нейтральная сторона сделки, ведущая к результату. Есть один совет — выбирайте человека, которого вы лучше всего понимаете, который объясняет и готовит каждый этап сделки и, идя куда-то, вы четко понимаете, что вы там будете делать. Продавцы квартир, занимаясь, продажей сами, часто впадают в эмоции и вредят сами себе и процедуре сделки.
На падающем кризисном рынке продавцу кажется, что он и так задаром отдает свои драгоценные метры, но тут появляется покупатель и просит нагнуться еще пониже и уступить немалую сумму. Представьте ненависть продавца к нему со всеми вытекающими последствиями. Хорошо если продавец, все-таки выйдет на сделку и не передумает. А уж если сделка альтернативная (т.е. продавец берет не деньги, а покупает взамен квартиру), то мастерству продавца тут уж точно не будет равных. Тем более, что аппетит приходит во время еды. Он обычно часто переоценивает свою квартиру и свои возможности, т.к. не знает статистики реально проводимых сделок и цен, по которым они проводятся.
А теперь о схеме сделки, самой простой (продаже).
1) квартира рекламируется и параллельно собирается пакет документов на сделку.
2) квартиру смотрят покупатели и кто-то из них готов купить ее за определенную сумму.
3) если продавец согласен отдать квартиру, то фирма принимает аванс и подписывает сроки выхода на сделку.
4) в авансовый период квартира проходит проверки, готовится договор купли-продажи, оговаривается банк, в котором будет закладка денег в ячейку. Решается вопрос, кто будет регистрировать сделку и у кого будет ключ от банковской ячейки после закладки (если он не капсулируется банком).
5) день сделки назначается в авансовый срок по взаимному согласию покупателя и продавца.
6) за день до сделки должно быть все готово и согласовано
7) в день сделки покупатель и продавец встречаются в банке. Ими подписывается договор об аренде банковской ячейки. Покупатель и продавец идут в депозитарий. Перед закладкой денег продавец по желанию может проверить подлинность купюр (услуга заказывается и стоит денег. В Сбербанке ее нет чаще всего, но нужно выяснять). Продавец также заказывает пересчет денег и на его глазах покупатель закладывает пересчитанную сумму в ячейку и запирает ее.
С этого момента доступа к ячейке нет. Он наступает для продавца тогда когда документы на квартиру, а именно договор купли-продажи зарегистрирован, и его оригинал предоставлен банку.
8) с готовыми документами продавец может получить свои деньги в любой день срока, указанного в договоре на аренду ячейки.
9) после чего продавец обязан освободить квартиру от вещей и передать ее в надлежащем виде покупателю, если он не сделал этого раньше по предварительной договоренности. В сроки, указанные в договоре купли-продажи, он обязан выписаться из квартиры.
10) после вывоза вещей продавец должен предать ключи от квартиры покупателю, вместе с квитками об оплате за коммунальные услуги и телефон. Желательно чтобы продавец представил справку об отсутствии задолженностей по квартплате.
Вот стандартная схема сделки, на которую наложится много деталей. Каких, никто не знает. Я понимаю, что вслед за этой схемой у вас возникли разные вопросы. Например, какой пакет документов нужен на сделку? Он может быть разным, в зависимости от вида правоустанавливающих документов : свидетельство о приватизации, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, мены, ренты, брачный договор. Обязательными документами на сделку являются: кадастровый паспорт, выписка из домовой книги, копия финансово-лицевого счета (желательна), справка об отсутствии задолженности по квартплате. Возможно, потребуются дополнительные документы: нотариальное согласие супруга на продажу (покупку), решение органов опеки и попечительства на сделку и т. д. Если у вас возникли вопросы, вы можете их задать. Я с удовольствием отвечу.

comments powered by HyperComments

Тэги: , , , , , , , , , , , , , ,

student
2010-04-12 14:26:43
подскажите, а с 5 октября 2009 что-то изменилось в этой схеме? откровенно говоря продавать квартиру самостоятельно желание поубавилось
Инна Китаева
2010-04-13 10:50:50
Пока в этой схеме ничего не изменилось.Она просто стала сложнее в связи с кризисом.
Nina
2011-09-01 12:16:17
Скажите пожалуйста,если в договор вписаны 2-е несовершеннолетних детей, а один из них у меня от первого брака, то при продажи этой квартиры, нужно ли будет разыскивать первого мужа?
Инна Китаева
2011-09-02 21:38:41
Nina! Органы опеки попросят подписать первого супруга заявление на продажу квартиры. Будет не просто.
Алексей
2011-09-04 18:10:07
Можно ли продать приватизированную квартиру с долевым участием детей? Дочь выросла 22, сыну 17 лет. Из квартиры давно выписаны. Какие нужны документы утверждающие то, что они согласны на продажу?
Инна Китаева
2011-09-10 15:55:23
Алексей! Дочь должна подписать сама договор купли-продажи, а сын подписывает договор с согласия одного из родителей. Нужно также получить согласие органов опеки на продажу квартиры, т.к. сын не совершеннолетний, на него должна быть купленна доля не менее той, которую он имел.
Светлана Владимировна
2011-12-23 22:07:58
Совершенно случайно наткнулась на сайт, зацепилась глазами за одну статью-другу, потом третью...Инна, я так сильно удивлена, что не смогла не прокомментировать. Я "продала и купила" за свою жинь 6 квартир, 3 в стройке, но я никогда не знала, что оказывается столько разных ньюансов, дел, тонкостей. Я думала, что плачу своему агенту исключительно за то, что не трачу своё время, и ограждена от бесконечных звонков-распросов. я всегда доверенность напишу, договор подпишу, в ячейку приду и всё. Так вот, о главном! Инна, зачем Вы всё это в общий доступ выложили, это же Ваши знание и умения, они Вам нужны чтобы деньги зарабатывать, а не проводить ликвидацию юридической безгамотности населения. Я в шоке от такой беспечности.
Инна Китаева
2012-01-05 13:34:12
Светлана Владимировна! Я не беспечный человек! Людям всегда кажется, что они знают всё о покупке и продаже, пока не попадают в очень сложные ситуации, из которых потом не могут выбраться. Поверьте, даже прочитав очень много информации, вы не сможете правильно её применить без опыта. То, что обычному человеку кажется страшным и непонятным, риэлтору кажется простым и обычным. И наоборот... Там где обычный человек не видит опасности, риэлтор видит подвох, будущую проблему. После статей люди чаще задумываются. Вы действительно платите не за звонки, а за спокойствие и гарантии того, что всё пройдёт хорошо.
Мария
2012-08-09 17:32:27
Здравствуйте.Если обращаещься в агенство недвижимости за юридическим сопровождением сделки (сам нашел объект, договорился с продавцом, пригласил его в агенство) - а там тебя начинают отговаривать от сделки, говоря что ты очень дорого покупаешь данный объект и дают ну очень непонятный договор сопровождения, не отвечая на твои вопросы относительно твоих прав и обязанностей. Как лучше поступить - искать другое агенство или может придти со своим более понятным договором сопровождения (в Интернете их много)? И ещё вопрос: по телефону долго и позитивно общалась именно с агентом, а придя в АН обнаружилось, что там иерархия и на встрече присутствовала еще менеджер, которая на мой взгляд вела себя просто безобразно (вкраце - агент сказала что 50% платишь при заключении договора сопровождения, а остальные когда документы по сделке уйдут на регистрацию. А менеджер глядя мне в глаза заявила - что она бы с меня вообще сразу всю сумму взяла, после моего вороса о том что будет если по какой-то причине сделка не состоится. Должна ли я буду платить агенству оставшиеся % - ведь сделка не проведена.) Меня вся эта ситуация просто шокировала - эти специалисты накрутили в результате меня, продавца и мы ушли из АН так ничего и не заключив ни с ними, ни между собой. Хотя ехала к ним с авансом за объект и 50%-ной предоплатой их услуг. А агента посоветовали очень хорошие знакомые - она им помогала приобретать квартиру. А вы говорите спокойствие и гарантии.
Инна Китаева
2012-08-10 19:53:45
Мне трудно комментировать вашу ситуацию, я её не знаю. Если вам что-то не нравится, поменяйте агентство. Зайдите в разные агентства и предварительно проконсультируйтесь по вашему вопросу, а потом ведите продавца. Вам и с продавцом может не повезти. Сделка это всегда - столкновение интересов. вам не будет легче без агентства. Вы можете упустить много моментов в сделке.
Пётр
2013-11-22 00:38:18
статья ни о чем. скрытая реклама риэлтерских услуг!