Продажа доли в квартире. Право преимущественной покупки
Опубликовала Инна Китаева. апреля 26, 2010Если собственниками той или иной недвижимости является несколько человек, то такая недвижимость является общей собственностью. Общая собственность бывает долевой и совместной (без определения долей). Для того чтобы, продать или подарить долю в квартире, где собственность является совместной, её необходимо сначала выделить. На практике, существует договор одновременного выделения доли и дарения.
Когда речь идёт о продаже доли общей собственности, человек, который продаёт эту долю, должен знать о существовании права преимущественной покупки доли.
Суть его заключается в том, что если вы собираетесь продать свою долю постороннему лицу, то вы прежде должны предложить купить её, своим сособственникам. Они имеют право преимущественной покупки перед посторонним лицом. Вы должны уведомить их о продаже в письменной форме, сделайте это нотариально. При этом вы должны указать условия, на которых будет происходить продажа, стоимость, за которую вы намерены продать долю. Если вы указали завышенную стоимость (сособственники не могут приобрести её по этой цене), то вы не можете продать её постороннему лицу за цену ниже, чем указано в нотариальном предложении, иначе сособственники смогут отсудить право преимущественной покупки. Или вам придётся посылать им повторное предложение о покупке, с указанием другой более реальной стоимости вашей доли. Когда письмо-извещение отправлено и оно получено сособственником, то в течение 30 дней со дня получения письма, сособственник может купить вашу долю. Если он её не купил в этот срок, тогда вы можете смело продавать её постороннему лицу. Предложение о продаже вашей доли необходимо послать заказным письмом с уведомлением.
Если сособственники не могут купить вашу долю, то необходимо, чтобы они оформили отказ от покупки нотариально. Тогда продавец доли может смело продавать её, не дожидаясь 30 дней. Это идеальный сценарий развития событий. Чаще всего сособственники не хотят участвовать в подготовке к продаже, а иногда препятствуют ей. Они уклоняются от получения уведомления о продаже. Поэтому, если вы предполагаете, что сособственники будут препятствовать продаже, не сообщайте им об этом. А вышлите им заказное письмо с уведомлением о ваших намерениях.
Если желающих купить вашу долю несколько, и все они ваши содольщики, то право выбора покупателя принадлежит вам. Право преимущественной покупки действует только по отношению к постороннему лицу, т.е. не из числа сособственников.
Продажа доли очень непростое дело. Оценить её нелегко. Это отдельная тема. Некоторые доли практически не продаваемы. Конечно, всё имеет свою цену, вопрос какую? Будет ли она интересна продавцу?
Доля в квартире физически никак не обозначена, она выражается только цифрами в документах. Вопрос пользования продаваемой долей, определяется по суду. Поэтому, покупая долю, новый собственник должны понимать, что условия пользования ею могут измениться, т.к. их необходимо будет, опять устанавливать через суд.
Вот сколько сложностей и не очень приятных процедур грозит тем, кто хочет распорядиться своей долей общей собственности. Пусть неприятности минуют вас при продаже.
Подписывайтесь на мои статьи и получайте их по электронной почте здесь http://feeds.feedburner.com/ikitaeva/gAxz
Тэги: выделение доли в квартире, документы, долевая собственность, доля в квартире, квартира, недвижимость, покупатель, пользование долей в квартире, право преимущественной покупки, продавец, собственник, собственность, совместная собственность, сособственник, условия пользования долей по суду
Давно заботит этот вопрос. Спасибо за информацию.
Кстати всё оказалось сложнее, чем я представлял, особенно в моменте права преимущественной покупки :(
Как всё сложно... Чего стоит только оформление отказа от доли, да ещё нотариально. Только у меня наоборот — я хочу купить маленькую долю (15%) и тогда буду полновластным владельцем. А нет официальных путей принуждения продать совладельца свою долю? При том что ему есть где жить, а он просто из вредности не продаёт.
Уважаемая Карина! Принудить человека продать свою долю нет никаких средств. Никто не имеет на это право. Часто из-за этого возникает очень много неразрешимых жилищных ситуаций. А иногда риэлторы всё-таки умудряются растащить воинствующие стороны по разным квартирам. Тут главное присутствие разума на переговорах.
Такой ситуации не пожелаешь и врагу — быть совладельцем общей собственности. Тут со своей не знаешь как распорядится по уму :)
а почему это кто-то имеет преимущество при покупке? это не честно! пусть и не всё имущество, а часть моя, но я имею право распоряжаться своей собственностью так как захочу. не понимаю я логики этих законов.
fima, на мой взгляд всё очень логично. Если два человека, допустим брат и сестра, получили в наследство дом, и один из них хочет продать свою половину. По-вашему второй не имеет преимущественного права купить её (вторую половину)? Вы распоряжаетесь собственностью так, как хотите — продаёте её, назначаете нужную вам цену. Какая вам разница, кто купит?
а если я хочу, что бы новым собственником стал определённый человек?
Читайте внимательно, для этого есть договор дарения.
Уважаемая Анна, договор дарения подходит в основном для родственников, для посторонних людей дарением прикрывают сделку купли- продажи доли, а это не очень хорошо с юридической точки зрения.
Я об этом как-то не задумалась. А ведь и правда — лазейка :)
Но, если не ошибаюсь, при дарении государству полагается не малый процент... Кажется у вас на эту тему даже статья была.
ну делать такие дорогие подарки будет слишком, а обходить закон никто не собирается.
я за эти дни почитала немного в интернете и поняла, что юлить в таких сложных вопросах — себе дороже
ikitaeva.ru/darenie-i-otk...alog-na-darenie/
ikitaeva.ru/1/
Уважаемые Анна и Фима! Чтобы правильно оформить долю, надо рассматривать каждый конкретный случай отдельно, учитывая комплекс сопутствующих нюансов.
Подскажите, а если сособственник уклоняется от получения письма? Его можно принудить?
Ага, пометку на письме для почтальона оставить, — «Принудить адресата к прочтению» :)
Kira, думаю что можно, но только через суд.
Не представляю, как это будет выглядеть процессуально...
Действительно, как можно доказать, что лицо уклоняется от получения письма? Тем более если не ожидал такого поворота событий.
Инна, не удивлюсь, если все, после прочтения вашего поста, и комментариев под ним, будут делать своим сособственникам из продажи своей доли «сюрприз» )))
Karina!
Доказать, что лицо уклоняется от получения письма нельзя никак. В этом и вся проблема.
Эта проблема как то решаема в других странах например? Или такие пробелы только в нашем законодательстве??
Уважаемая Karina! Нам бы решить эту проблему в рамках нашей страны. В других странах всё намного проще и такого нет.
Подскажите, а если в этой соседской доле (а люди препятствуют нашей продаже — тянут сроки и т.д.) еще и прописаны (или являются собственниками) несовершеннолетние дети? Каков порядок обращения в органы соцопеки? Говорят, надо приводить всех соседей, чтобы они сами удостоверили чиновников, что у ребенка есть угол и т.д. Но ведь не пойдут они! Из принципа! Чтобы нам насолить.
Уважаемый Евгений у вас редкий и очень неудачный случай продажи, когда у соседей по комнате собственник ребёнок. Вам придётся получить согласие органов опеки ( подтверждение, что вы не нарушаете права ребёнка). Вам придётся как-то договариваться с соседями.
Подскажите, пожалуйста, что делать дальше, если соседи, подозревая о продаже доли, намеренно не получают направленное письменно извещение с предложением о преимущественном праве покупки?
Уважаемая Елена! Это сложная ситуация. Часто продавцы оформляют её дарением, но не всякий покупатель пойдёт на это, т.к. он платит деньги. Расторгнуть такую сделку сложно, если нет доказательств передачи денег, а именно расписки. Тут все риски несёт покупатель.
Можно ли отправить заказное письмо (с уведомлением) с предложением сособственнику выкупить долю от другого физ. лица, которому я дам нотариальную доверенность на это действие? Так как заказные письма с обратным адресатом — моей фамилией или нотариусом- они намерено не получают, зная что в письме предложение о выкупе.
Всё это конечно можно сделать, но не факт, что это сработает.
В вашем случае надо договариваться со второй стороной и заинтересовывать их как-то (возможно материально). Лучше если это будет делать другой, нейтральный, не заинтересованный напрямую человек. Это всё не просто. Если ваша квартира в Москве, могу попробовать помочь.Других вариантов я не вижу.
Что бы не соблюдать правило преимущественной покупки соседями доли в коммунальной квартире с раздельными лицевыми счетами, можно ли оформить договор займа под залог этой доли с последующей уступкой (подразумевается, естественно, что возврата денег не будет)?.Регистрируют ли такие договора в органах юстиции?
Елена! О какой последующей уступке может идти речь? В обмен на деньги? Это прикрытая сделка, в любом случае. Это соседи оспорят очень быстро.
Я имела в виду, что заключается договор займа, по которому продавец доли получает полную сумму, за которую продаёт долю в качестве займа, а взамен закладывает уже долю покупателя, а после подписывается отступное, по которому долг прощается, а взамен передаётся доля квартиры в собственность залогодержателя.Такие договора возможны между физлицами и регистрируют ли их в органах юстиции?
Елена! Вы можете придумать любую форму передачи денег. Вопрос кто на неё согласится, при большом риске расторжения сделки. Вы в данном случае ни чем не рискуете, даже при расторжении договора.
Весь вопрос в том, что соседка вообще не хочет обсуждать вопрос продажи комнаты, лично на встречу не идет, письма и телеграммы не получает. Может ли орган юстиции принять к регистрации сделку, если мы представим док-ты что извещения неоднократно отправлялись почтой и телеграммой и не были получены той стороной, уведомления вернулись с пометкой возврат по истечении времени хранения?
Уважаемая Елена! Если сделка пройдёт регистрацию, то она может быть расторгнута по суду очень быстро.
Инна, скажите пожалуйста, что если я возьму кредит в банке под залог своей доли. Платить кредит не буду, заберет ли банк мою долю в счет погашения кредита? или чем это обернется?
Людмила! Начнём с того, даст ли банк вам кредит под вашу долю? А потом, вам нужны судебные разборки? Вот когда ответите на эти вопросы, тогда и меня не придётся спрашивать.
Вот случай. Продаю квартиру. ½ принадлежит мне и ½ моей несовершеннолетней дочери. Продаю двумя договорами по 750 000руб. каждый (чтобы не платить налог с суммы превышающей 1 000 000, т.к. квартира в собственности менее 3-х лет) Покупателей тоже двое: Мужчина и его несовершеннолетняя дочь. Разрешение опеки на продажу доли дочери есть (я ей дарю полдома с участком). По сделке несовершеннолетняя — несовершеннолетняя проблем не возникло. А по сделке взрослый — взрослый в УФРС регистратор затребовал принести из опеки Отказ от права преимущественной покупки моей доли дочерью, хотя я в той сделке выступаю как ее законный представитель. Пришлось долго ругаться с регистратором и ходить на прием к их начальнику, чтобы убедить, что сие требование незаконно. Вообще чем больше ощаюсь с этой конторой, тем сильнее убеждаюсь, что законы для них не писаны!
Андрей! Отказ может дать ваша супруга (если всё в порядке). Она тоже законный представитель. Наберитесь терпения. В таких ситуациях не бывает просто.
Продаю долю жилого дома (фактически второй этаж двухэтажного дома) и долю земли под этим домом.
еще в моей собственности есть земельный участок — часть общего участка под этим домом (имеет своей кадастровый номер. На этом участке есть часть коммуникаций всего дома — канализация. Хотела продать его сестре и просила нотариуса сообщить в письме о продаже этого участка (по закону сестра не имеет права преимущественной покупки. Но нотариус отказался включать информацию об этом участке в письмо, В результате — сестра дает нотариальное согласие на покупку доли дома и земли (указаны кадастровый номер. В дальнейшем оказалось, что он думала, что ей за указанную сумму предлагаются дом. земля под домом и мой участок. Я направила ей заказное письмо с предложением общей цены за долю дома, земли и за отдельный участок и установила срок — 15 дней, чтобы сообщить мне о согласии письменно и внести аванс в размере 100 тыс руб. Письмо она получила, но эта цена ее не устраивает. никакого ответа в мой адрес она не выслала. Устно добавила, что и долю дома и земли под домом покупать не будет. Что мне делать? Можно ли мне продавать другому лицу все 3 указанных объекта недвижимости. Какие документы надо предоставить в Регслужбу?
Как законом трактуется то, что в течение месяца она должна была купить то, на что она дала нотариальное согласие? Ни у кого не могу добиться ответа. То ли повторно послать предложение? То ли вызывать на сделку? Но кто удостоверит, что она не явилась?
Вы должны были послать письмо с уведомлением о вручении. Если она его получила, то через месяц вы смело можете продавать имущество. Вызовите её на сделку в конкретный день и число, телеграммой. Не пришла, продавайте другому человеку.
Спасибо. Но вопрос в том, куда вызывать, и кто заверит, что не пришла.
Какие документы в этом случае потребует Регслужба в доказательство того, что она не осуществила своего права?.
Я понимаю так, что по закону у нее был 1 месяц со дня получения моего предложения, отправленного нотариусом. (20 марта), ее согласие у нотариуса — 16 апреля) А сейчас уже июнь.
Но что будет служить доказательством фактического его отказа для Регслужбы?
Заранее спасибо
Дополненение. Второе предложение о покупке доли дома и участка и моего участка одновременно было отправлено ценным заказным письмом. Есть уведомление, что она получила это письмо. причем устно она подтвердила отказ.
Здравствуйте! Моя ситуация такова. Бабушка моей жены (далее — В.В.) является собственником ½ доли в квартире, расположенной в городе Туасе Краснодарского края.Кроме нее, есть еще 2 сособственника в этой квартире — Н.А. — ¼ доли, проживает в Краснодаре и С.Н. — ¼ доли, проживает на Камчатке. Бабушка моей жены (В.В.) проживает вместе с нашей семьей в городе Калининграде. Недавно нашелся покупатель в Туансе на долю В.В. Сегодня, для оформления доверенности на продажу (В.В. -пожилой человек, 85 лет) доли на меня и оформления уведомлений другим сособственникам о продаже доли, я и В.В. пошли к нотариусу. Нотариус доверенность на продажу оформила, а в оформлении уведомлений — отказала. При этом она мотивировала это тем, что по практике — это займет слишком много времени и очень часто уведомления возвращаются назад без отметки о вручении уведомления. К тому же по правилам, нотариус обязана отослать эти извещения по адресу нахождения недвижимости. Мои доводы о том, что сособственники фактически проживают по разным адресам нотариуса не убедили. Вопрос: Прав ли нотариус в этом случае? Могу ли я сам направить эти уведомления заказным письмом, без нотариального заверения (ГПК, вроде не запрещает) и не будет ли у меня в этом случае проблем при регистрации сделки в органе юстиции? Спасибо.
Ирина! Если она получила письмо, подтвердила свой отказ от покупки, чего вы опасаетесь?
Василий! Я бы не советовала нарушать практику нотариального уведомления. Найдите другого нотариуса. Он обязан посылать письма туда, куда вы укажете. Вам лучше знать, где живут родственники.
Вы можете в дополнение послать свои уведомления. Может родственники пришлют вам нотариальные отказы на покупку или рукописные отказы (но тогда трудно определить подлинность).
Уважаемая Инна Китаева, скажите пожалуйста,из какой нормы права вытекает требование оформлять именно НОТАРИАЛЬНОЕ предложение при продаже доли другому лицу? Или Вы НОТАРИУС?
Николай! Вы не отгадали. Я не нотариус.
Уважаемая Инна! Можно ли отказ от преимущественного права приобретения доли отправить заверенной телеграммой? Или это не документ для рег. палаты?
мы с мужем имеем в трех комнатной квартире,которую /он заработал имея при этом по 1/8 у него и уменя Остальные дольщики три человека по ¼,т.е.¾ проживали вместе в одной квартире никаких уведомлений не получали,а сделка купли продажи произошла,они продали чужому лицу,когда мы об этом узнали были шокированы.Можно ли так поступать и где должна быть наша подпись.Как без всего этого может произойти сделка ,в расписке о полу4чении документов на гос регистрацию уведомление от 02.03.2011 и уведомление о вручении от 04.03.2011 получается нас обошли и как доказать
Дина! Выход один — судиться.
Инна , а на какую статью сослаться и как доказать,что дарением прикрывает сделку купли- продажи доли.
Инна, у нас сложная ситуация, а решить ее необходимо.Помогите, пожалуйста! У нас 3 комнатная квартира и 6 собственников, т.е. у каждого 1/6 доли квартиры. Можем ли мы по обоюдному согласию распредилить доли по 1 комнате на 2 человек и определить порядок пользования таким образом, и смогу ли я продать 2 комнаты, которые принадлежат мне и моим детям после этого? И как будет тогда выглядеть продажа? Как продажа комнаты, принадлежащей 2 людям или как продажа долей в квартире?
Надежда! Порядок пользования долями в квартире определяется по суду. Продавать же вы будет доли, а не комнаты.
таки разъясните подалуйста. если сособственник подарил свою часть квартиры постороннему (т.е. налицо завуалированная сделка). то как можно это венуть в первоначальное состояние? ясно что в судебном порядке, а как?..на что опираться . на какие статьи закона?
так разъясните пожалуйста. если сособственник подарил свою часть квартиры постороннему (т.е. налицо завуалированная сделка, то как можно это вернуть в первоначальное состояние? ясно что в судебном порядке, а как?..на что опираться . на какие статьи закона?
el. По поводу статей — это к адвокатам и юристам. А я риэлтор.
Принудить пробать возможно в соответствии с законодательством только если доля ничтожно мала, практика уже сложилась
А как быть-если сестра продаёт свою долю квартиры и прислала подряд 2 письма с уведомлением но не сообщила день сделки и цена доли за которой продаёт.А хотелось-бы приобрести
ДИМА! Пошлите ей телеграмму с этими вопросами с уведомлением о вручении.
Инна, видел много информации о том, что нельзя продавать комнату по более высокой цене, чем указана в отказе, а что делать если найдется человек , согласный и на более выскоую цену или подорожают комнаты? должен ли я придерживаться именно этой суммы?
Алексей! Я не знаю где вы видели эту информацию. Продать долю дороже чем предложили сособственникам можно. Дешевле нельзя.
Инна, я хочу выкупить 4/5 доли у своей матери в приватезированной квартире, где 1\5 долией владеет моя несовершеннолетняя дочь. Кварира привтизирована на них менее 3хлет. Можно ли указать в договоре цену меноше 1 млн. рублей либо придется указывать руночную стоимость? Ведь по рыночной стоимости эту часть купить нельзя.