Продажа квартиры по ипотеке. Основные вопросы, которые возникают у продавцов.

Опубликовала Инна Китаева. Сентябрь 2, 2014

Сейчас в связи с нехваткой наличных денег на рынке недвижимости, многие люди привлекают заёмные ипотечные средства на покупку недвижимости. Получение ипотечного кредита в банке – это отдельная не всегда простая задача. В связи с кризисом в экономике многие люди получают большую часть зарплаты в конверте. И это не новость. Для них получение ипотечного кредита будет не самым простым делом. Об этом можно много написать. Но я хотела бы для начала рассказать о продаже квартиры, когда покупатель берет кредит в банке на покупку квартиры. Какие нюансы могут возникнуть у продавца квартиры.
Вот часть вопросов, волнующих продавца:
1) Сколько времени займет оформление сделки с участием ипотечного кредита?
2) Список документов, которые необходимо предоставить банку для одобрения банком квартиры?
3) Есть ли риски для продавца, при которых банк может не одобрить квартиру продавца?
4) стоит ли продавать квартиру ипотечному покупателю, есть ли гарантии, что сделка пройдет или лучше ждать покупателя с живыми деньгами?
А теперь ответы.
1) Сколько времени занимает продажа квартиры по ипотеке? Когда риэлтор продающий квартиру принимает аванс от покупателя, берущего ипотечный кредит в банке, он понимает, что выйти на сделку за одну неделю в такой ситуации не возможно. При наличии всего пакета документов, самый быстрый выход на сделку, будет, скорее всего, не раньше чем через две недели.
Если документы к сделке не готовы, то выход на сделку будет, где то в течение месяца, со дня принятия аванса. Дата выхода на сделку напрямую зависит от быстроты одобрения банком продаваемого объекта недвижимости. Срок одобрения объекта недвижимости может колебаться от 3-4 дней до 2 недель, в зависимости от банка и вашего конкретного объекта недвижимости.
2) Вот список документов по квартире или жилому дому:
А) Свидетельство о государственной регистрации права (или предоставляется нотариально заверенная копия, действительна 1 месяц).
Б) Документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение: договор купли-продажи, договор передачи, договор мены, договор дарения и т.д. (оригинал предъявляется)
В) Выписка из ЕГРП (Единого государственного реестра прав об ограничениях (обременениях) прав собственника на жилое помещение (ипотека, арест, аренда и пр.) из органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Оригинал передается в банк, действителен 1 месяц.
Г) Кадастровый паспорт, экспликация, поэтажный план (оригинал предъявляется) – срок выдачи документов не должен превышать 1 год ( по согласованию с банком, иногда принимают кадастровый паспорт до 5 лет)
Д) Копии паспортов всех участников сделки со стороны продавца.
нотариально удостоверенное согласие супруги(а) Заемщика (в случае, если супруг(а) не будет собственником) на покупку, передачу в залог и на его возможное последующее отчуждение и/или нотариальное заявление покупателя о наличии или отсутствии зарегистрированного брака на момент совершения сделки).
Е) Предварительный договор купли-продажи квартиры, дома и участка (оригинал предъявляется)
Ж) Оценка объекта недвижимости. Только в рублях!
З) Если заемщик (покупатель) в браке не состоит – предъявляется нотариальное заявление от нотариуса.

Список документов по участку:
А) свидетельство о регистрации права собственности продавца на объект недвижимости (предъявляется нотариально заверенное);
Б) документ, являющийся основанием возникновения права собственности продавца (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о приватизации) – предъявляется при наличии
В) кадастровый паспорт
Г) ксерокопия паспорта или иной документ, удостоверяющий личность Продавца (предъявляются)
Д) справка об ограничениях (обременениях) прав собственника на квартиру, комнату (ипотека, аренда, арест и пр.) из учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (выписка из ЕГРП)
Е) нотариально удостоверенное согласие супруги(а) Заемщика (в случае, если супруг(а) не будет собственником) на покупку, передачу участка в залог и на его возможное последующее отчуждение и/или нотариальное заявление покупателя о наличии или отсутствии зарегистрированного брака на момент совершения сделки).
Перечень документов для юридического лица.

А) Свидетельство о государственной регистрации юридического лица.
Б) Свидетельство о государственной регистрации юридического лица в налоговом органе по месту нахождения.
В) Устав, учредительный договор.
Г) Решение (протокол собрания) о назначении генерального директора.
Д) Приказ о назначении генерального директора.
Е) Карточка с образцами подписей и оттиска печати (заверенная банком).
Ж) Выписка из ЕГРЮЛ (действ. 30 дней)*.

*Все документы предоставляются в оригиналах, вместе с их копиями.

Юридический отдел банков может запросить дополнительные документы по конкретному объекту недвижимости, в зависимости от вида и содержания правоустанавливающих и других документов.
Иногда это происходит в последний момент, буквально перед сделкой.
Возможно предоставление в банк справок из психоневрологического и наркологического диспансеров.

3) Теперь по поводу рисков продавца квартиры.

А) Если покупаемая квартира находится в собственности менее 3 лет, а продавец, который её продает, не хочет платить налог на доходы от продажи, т.е. собирается занизить сумму в договоре купли-продажи, то список банков, которые готовы рассмотреть такую квартиру не очень большой. Это в основном Сбербанк, ВТБ, Дельта кредит. Поэтому необходимо узнать готов ли банк на занижение стоимости в договоре купли-продажи.

Б) Если объект недвижимости, покупаемый по ипотеке, продается с альтернативной покупкой другой квартиры, то желательно выяснить, сколько квартир в цепочке рассматривает банк и сколько ячеек под сделку он дает. Бывают достаточно клинические случаи с цепочками из квартир. И если Сбербанк, ВТБ, Дельтакредит, Газпром, в общем и целом уже научились с этим справляться, то некоторые банки очень смутно представляют схемы таких сделок и возможны всякие проблемы, связанные с этим нюансом. Недавно у коллеги была сделка с банком Юникредит, ей не удалось объяснить некоторые тонкости сделки ни менеджеру, ни руководству, вплоть до самой сделки. Из-за нехватки взаимопонимания образовалось много сложностей на самой сделке. Сделка прошла, но осадок от неё остался.

В) У Банка могут возникнуть вопросы по правоустанавливающим документам на квартиру, он может затребовать дополнительные документы (это может быть наследство, приватизация, решение суда) и т.д. Банк может попросить предоставить нотариальное заявление пользователей о снятии с регистрационного учета и т.д.

Г) если ваш объект подвергался перепланировке, обратите особое внимание на соответствие поэтажного плана, реальной планировке квартиры. Здесь вас тоже могут ожидать сюрпризы, а которых я писала ранее. http://ikitaeva.ru/ipotechnye-nyuansy-v-sdelkax-s-nedvizhimostyu-pereplanirovka-kak-ona-vliyaet-na-reshenie-banka/
Некоторые банки идут на рассмотрение квартир с не узаконенной перепланировкой. Покупатель в этом случае пишет заявление-обязательство произвести оформление перепланировки за свой счет. Этот пункт очень важен и требует детального обсуждения непосредственно с банком.

Банк никогда не напишет о причине отказа в кредитовании объекта недвижимости.
Вот почему, решение банка о кредитовании объекта очень важно, при альтернативных сделках с недвижимостью, когда продавец квартиры, покупаемой по ипотеке, приобретает взамен своей квартиры, другую квартиру и должен передать за неё аванс.
Возможны и другие нюансы, связанные с отказом банка, но они более редкие и подлежат отдельному рассмотрению.
4) И наконец, стоит ли продавать объект по ипотеке. Скажу, что в большинстве случаев, стоит. Если ваша квартира очень ликвидна на рынке недвижимости, то вы без труда найдете не ипотечного покупателя. В этом случае торопиться брать аванс от ипотечного покупателя не стоит. Но в большинстве случаев, стоит задуматься. Покупателей на рынке не так уж много, а продать надо. Если выход на сделку через месяц вас не пугает, то вы вполне можете взять аванс от ипотечного покупателя, тем более, что получение денег за проданную квартиру гарантировано.

Если эта статья помогла вам преодолеть свои страхи, связанные с ипотечной сделкой, а так же получить общую информацию о сделках такого рода, я буду очень рада. Мне кажется, что тот, кто предупрежден, тот вооружен… Желаю вам удачи.

comments powered by HyperComments

Тэги: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Алексей
2014-10-08 11:00:28
Сколько нюансов и сложностей с этой ипотекой(не говоря уже о переплатах). Мне кажется, или гораздо проще сейчас покупать в новостроях, естественно если не хватает всей суммы искать программы рассрочки. Даже если не получиться вовремя все выплатить практически у всех застройщиков есть возможность продлить ее, естественно там уже с процентами будет.
piaspb.ru
2015-08-06 10:51:07
Первым делом надо найти покупателя на ипотечную квартиру, определить категорию покупателя (наличными средствами будет приобретать квартира, либо также в ипотеку), а далее есть несколько вариантов развития событий, смотрите тут: http://piaspb.ru/prodazha-kvartiry-v-ipoteke/