Продажа квартиры с альтернативной покупкой или альтернативная сделка.

Опубликовала Инна Китаева. Февраль 7, 2010

Определение альтернативной сделки. Виды альтернативных сделок, их отличие. Этапы сделки. Сделка по шагам.

Альтернативная сделка – это одновременная продажа квартиры, в которой вы проживаете и покупка новой. При этом собственник выступает и в роли продавца своей квартиры, и в роли покупателя новой.
Такие сделки сложно осуществить без помощи риэлтора, т. к. необходимо принять аванс за свою квартиру, и передать аванс за покупаемую. Мало того, всё это необходимо согласовать по срокам. Так происходят разъезды, съезды, обмены на большую (меньшую) площадь с доплатой, смена района проживания, а также расселения коммунальных квартир. Равноценный обмен-это смена района проживания. Неравноценный обмен осуществляется, когда вы из меньшей площади переезжаете в большую площадь или наоборот. При этом вы либо доплачиваете, либо получаете доплату при переезде. Самый сложный вид альтернативной сделки, это съезд и разъезд, т.к. вместо одной альтернативной квартиры вы покупаете две квартиры (или продаёте две, а покупаете одну). Хочу отметить, что в последнее время очень часто доплату при увеличении покупаемой площади осуществляют с помощью ипотечных средств.
Альтернативные сделки могут тянуть за собой цепочки из квартир. Чем короче цепочка, тем больше вероятность выхода на сделку. Я рассмотрю здесь простую альтернативу из двух квартир, одна продаётся и одна покупается.
Предположим, что вы продавец квартиры с альтернативной покупкой.

Шаг 1.  Поиск покупателя. Подписание авансового договора. Сроки авансового договора.

Начинают альтернативную сделку с поиска покупателя на вашу площадь. Он является основным источником денег. Продавец добавляет свои деньги и приобретает новую площадь. Не часто продавцы могут сначала купить новую квартиру, а затем продать свою. Серьёзность своих намерений покупатель подтверждает авансом. Риэлтор принимает его, подписывая авансовый договор на определённый срок. Обычно это один месяц, но сроки могут быть увеличены или сокращены по тем или иным причинам. Это зависит от сложности сделки, количества покупателей на рынке, роста или падения цен. Передавая деньги риэлторской компании, покупатель страхуется от риска потерять аванс, кроме случая, когда он отказывается от покупки.

Шаг 2. Поиск альтернативной квартиры. Оценка ситуации на рынке.

Как только аванс внесён, можно искать альтернативную квартиру. Некоторые риэлторы пишут, что заблаговременный поиск может быть пустой тратой времени, но исходя из своей практики, могу сказать, что это не совсем так. Продавцам психологически комфортно, когда они видят квартиры, потенциальными покупателями которых, они могут стать. Мысленно, они едут не в никуда, а в весьма определённые квартиры. При этом происходит корректировка цены на продаваемую и покупаемую площади, т.е. продавец уже более реально оценивает свою площадь и необходимую доплату за покупаемую площадь. Время не зря потеряно, т.к. они психологически готовятся к переезду. И покупатель видит, что продавцы реально оценивают обстановку на рынке.

Шаг 3.  Аванс за квартиру передается продавцу альтернативы. Возврат аванса, условия возврата.

После нахождения альтернативной квартиры (покупаемой) риэлтор должен передать за неё аванс, т.е. закрепить её за вами. При этом риэлтор прописывает в авансовом договоре условия его возврата, т.е. случаи при которых договор купли-продажи может быть расторгнут, или ваши права на эту жилплощадь могут быть ограничены правами других лиц (несовершеннолетние дети, лица, пребывающие в местах лишения свободы, лица, находящиеся на учёте в психоневрологическом и наркологическом диспансерах и т.д.).

Шаг 4. Подготовка сделок. Вопросы сделки, которые обсуждает агент.

И вот начинается подготовка к сделке, собираются документы на продаваемую квартиру, делаются необходимые проверки по продаваемой и покупаемой квартире. Готовятся договоры купли продажи на обе площади. Оговариваются место проведения сделки, время, количество ячеек, валюта. Согласовывается, чья сторона будет регистрировать договоры купли-продажи.

Шаг 5. Сделка с недвижимостью, порядок проведения сделки. Аренда ячейки в банке.

Процедура расчетов начинается с закладки денег в депозитарную ячейку банка. Вносит деньги покупатель вашей квартиры, а получает – продавец альтернативной квартиры.
От числа квартир в цепочке будет зависеть и количество задействованных ячеек.

Непосредственно после закладки денег в ячейки все участники сделки приступают к подписанию договоров купли-продажи. Подписанные договоры купли — продажи одновременно сдаются на регистрацию.

Шаг 6.  Получение денег из ячейки. Расписка продавца.

Продавцы покупаемой квартиры получат доступ к ячейкам только после регистрации всех договоров купли-продажи квартир, участвующих в сделке. Все продавцы квартир подтверждают факт получения денег от покупателей личной распиской.

Шаг 7. Завершение сделки — передача квартиры. Акт приемки-передачи квартиры. Передача ключей.

После этого начинается передача квартир от продавцов покупателям, по очереди. Сроки выезда и выписки прописываются в договорах купли-продажи. Обычно это две недели, но сроки могут меняться в зависимости от договорённостей с покупателем. При передаче квартир подписываются акты-приёмки передачи. Передаются ключи от квартиры. Продавцы конечной свободной квартиры предают квартиру раньше всех, их срок передачи самый короткий.

Вот простая схема альтернативной сделки. Если цепочка удлиняется, то и схема становится более сложной. И процент успеха тоже понижается. Хочу отметить, что положительный исход такой сделки напрямую зависит от профессионализма риэлтора. Поэтому если у вас сложная сделка тщательно выбирайте агента и агентство. Желаю вам успеха.

comments powered by HyperComments

Тэги: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Koang
2010-02-07 21:57:26
Хехе, интересно, но спорно все, что вы пишете. Мне нравится, и смотрится все с виду красиво, но я читал аналогичную инфу в других источниках и информация в общем, конечно, очень схожа. Сейчас еще раз перечитаю и попробую найти то, что читал в прошлый раз.
Koang
2010-02-07 21:58:13
Угу, инна, мне у вас больше нравится, в итоге, спасибо :) распечатаю все-таки вашу статью :) пасиб еще раз )
Marina Bdj
2010-02-09 21:59:22
Коанг, ага, я тоже читала несколько подобных материалов, но этот действительно самый адекватный.
Uliya
2010-02-11 22:01:21
Написано очень просто и понятно. Спасибо ))
Uliya
2010-03-03 22:06:07
Российское законодательсвто сильно отличается от украинского? Можно ли руководствоваться Вашими советами, гражданам другой страны? Я понимаю, что нюансы и отличия в любом случае будут, но, возможно, база одна для всех? Как никак все мы жили в Советском Сюзе ))))
Наталья
2010-03-06 22:24:17
Мои родители хотят разменять свою двухкомнатную квартиру на аналогичную, но в другом городе и даже области. Скажите, риэлторские фирмы могут помочь в этом случае? Или их деятельность распространяется только в пределах одной области? И есть ли за это доплата?
Инна Китаева
2010-04-02 22:42:41
Уважаемая Юлия! Возможно схема проведения сделки во многом похожа.Но законы, я думаю отличаются.
Инна Китаева
2010-04-02 22:47:44
Наталья,когда вы меняете квартиру в одной области,а покупаете в другой,надо сначала просто продать,а потом просто купить квартиру. Иначе сделка превратится в большое мучение и потерю денег.Воспользоваться услугами одной компании вряд ли возможно. Как показывает практика не реально.
Ольга
2011-08-11 13:56:13
Здравствуйте, Инна! Для расчетов можно использовать не только банковскую ячейку, но и способ оплаты по безналичному расчету по векселям (мне думается, что так надежнее). И как предложить или убедить именно в этом способе оплаты своего покупателя? С уважением, Ольга
Александр
2013-10-09 14:54:14
Здравствуйте. Я бы хотел продать квартиру в московской области и приобрести во владимирской. Я так понимаю, что из за разных регионов этим не будет заниматься одна риэлторская фирма. Как же тогда быть, ведь мы с семьей все там прописаны и если продавать сперва квартиру, то получается нам просто негде будет жить?!
Инна Китаева
2013-10-09 15:33:19
Александр! Я не знаю, где у вас квартира в Московской области. Если хотите поможем вам в вашем вопросе. Позвоните мне на мобильный поговорим.
Михаил
2014-11-09 21:03:49
Здравствуйте! Я продаю квартиру в Москве и покупаю недвижимость в Московской области. (альтернатива) Необходим ли 3-х сторонний договор, поскольку, рег. органы разные? Думаю, что нет. Полагаю, что первый договор и все действия по нему должен быть реализован по покупке в Моск. области? Но аванса по продаже, который я получил, не хватает для внесения аванса при покупке. Как "разрулить" эту ситуацию? И ещё один вопрос: покупатель хочет, чтобы я выписался из квартиры в Москве до регистрации Договора купли-продажи, что это может означать в плане сложностей для меня? Заранее благодарен, с уважением, Михаил. г.Москва.
Инна Китаева
2014-11-09 22:31:57
Михаил! О 3-стороннем договоре речи никогда не идет. Вы задаете мне вопросы, которые обычно решает риэлтор. Глупо с моей стороны давать рекомендации в интернете, т.к. это трудоемко и не эффективно. Т.к. зачастую смысл прочитанного иногда искажают и результат зачастую получается другой. Я не обучаю по интернету сделкам. Я просто рассказываю о них.Нет одного верного рецепта для всего. Решения часто принимаются по ситуации.