Рыночная оценка недвижимости. Принципы оценки недвижимости. Результаты оценки. Оценка квартиры для ипотеки. Гранд-Реал.

Опубликовала Инна Китаева. Август 1, 2016

Для чего нужна оценка стоимости объектов недвижимости. Кадастровая оценка объектов. Отчет об оценке. Документы для оценки. Какие проблемы могут возникнуть…

 Оценка квартиры обычно нужна для прохождения органов опеки и попечительства при продаже квартиры, где собственники несовершеннолетние дети и для пакета документов по ипотечной сделке.  Кадастровая оценка стоимости  объекта недвижимости делается 1 раз в год, и она должна отражать рыночную стоимость недвижимости. В основном, кадастровая стоимость соответствует средней рыночной стоимости квартиры, но безусловно имеются отклонения в основном в сторону увеличения стоимости…  Но они не значительны. Оценочные компании готовят оценочный альбом, который отражает стоимость объекта недвижимости на сегодняшний день, т.е. отчет об оценке. Исходя из суммы оценки, банки выдают кредит на объект недвижимости, а органы опеки —  разрешение на сделку. Для оценочного альбома нужны следующие документы:

  1. паспорт продавца или покупателя.
  2. правоустанавливающие документы.
  3. кадастровый паспорт.
  4. документы БТИ: поэтажный план и экспликация.

Результат оценки недвижимости. Сюрпризы оценки, что может быть?

Риэлторы делают оценку по ипотечным сделкам регулярно. И что может такого произойти? А вот что. Я не первый раз  сталкиваюсь с оценочной компанией «Гранд Реал». В предпоследний раз, я делала у них оценку по 1-комнатной квартире в Коньково. Они оценили квартиру ниже стоимости, по которой мы покупали на 500 000 рублей. Но за эту квартиру мои клиенты действительно переплачивали полмиллиона. Они покупали её за 8 млн. руб., а рыночная стоимость была, где то 7500 000- 7600 000 рублей. Из-за такой оценки ипотечным покупателям уменьшили сумму предоставляемого кредита на 500 000 руб. Им пришлось в срочном порядке икать эти деньги, чтобы выйти на сделку. Но такой результат был предсказуем.

Оценка квартиры для Сбербанка. Возможные проблемы с оценкой.  Оценочная компания «Гранд-Реал».

А недавно произошло следующее. Я заказала у «Гранд Реала» оценку 2-комнатной квартиры в Некрасовке. Её пришлось делать срочно, т.к. я улетала в отпуск, и нужно было сдать пакет документов для одобрения квартиры по ипотеке в Сбербанк. Я предупредила компанию «Гранд Реал», что мои клиенты покупают квартиру за 5500 000 руб.,  и заказала срочную оценку. Попросила отослать отчет в электронном виде в Сбербанк, но оценщик отказался это сделать, пока я не заберу отчет лично. Мне это показалось странным. Эта компания работает с 2003 года.

Я не стала возражать, и пошла за отчетом. Поскольку клиенты покупали самую дешевую квартиру на рынке, я даже не могла предположить, что оценочная компания «Гранд Реал» оценит квартиру на 130 тыс. рублей ниже заявленной цены покупки и на 260 тыс. рублей ниже кадастровой стоимости. При этом квартиры, выбранные для сравнения, были значительно выше по стоимости 7- 9 млн. рублей, и они были в более новых домах. Когда я увидела, как оценили объект, я схватилась за подписанный акт приема-передачи. Сотрудник, который вынес альбомы, вырвал у меня акт.

Я пыталась объяснить последствия такой оценки.  Хотя, оценочная компания и так понимает их. Клиент после такой оценки не дополучил бы 130 тыс. руб. кредитных средств и просто не вышел бы на сделку (а у клиента ребенок инвалид) и денег было впритык, считали каждую копейку. Сотрудник  «Гранд Реала» сказал: « Что они 100 000 не найдут для выхода на сделку?». Было понятно, что исправлять отчет бесплатно они не будут, ссылаясь на коэффициенты и прочие оценочные хитрости, полностью игнорируя кадастровую оценку, говоря, что она не имеет значения и все сделано правильно. Я не уходила из офиса, пытаясь добиться встречи с директором оценочной компании. Не очень сдержанный исполнитель по договору – молодой человек, как потом выяснилось сын директора «Гранд Реала» пытался вывести меня из офиса силой. Вызвал даже охрану, обвинив меня, в том, что я на него напала. Охранник не стал вмешиваться в ситуацию и ушел. Я просила его сесть и поговорить, но он категорически отказался. Пришлось написать заявление на имя директора «Гранд Реала» Моторину И.И, и объяснить ситуацию.

Я покинула офис оценочной компании. Оценку в том виде, в котором её сделали, нельзя было отправлять в банк. Могу только предположить, что они хотели получить от меня дополнительные деньги за переделку отчета. Больше никаких мыслей у меня нет на этот счет. Таких историй не было за всю мою практику по сделкам. Пришлось в срочном порядке переделывать отчет о рыночной оценке в другой компании. Там сразу нашли похожие объекты для оценки моей квартиры.

Я работала с разными оценочными компаниями, и никогда не сталкивалась с таким отношением к своему делу, да еще и за деньги моих клиентов. Эта история выглядела как покупка тухлой колбасы в магазине, из которого тебя еще и выкинули, потому что деньги «за работу» уже получены. Это что? Новый стиль работы?

 

Думаю эта история пригодится риэлторам и людям вообще, для того чтобы  сделать свой выбор оценочной компании.

Мы провели сделку вопреки сложившейся ситуации. И совершенно ясно, что Сбербанк не дал бы провести сделку по завышенной оценке. Значит оценка «Гранд Реала» была не правильной.

Вот в такую ситуацию можно попасть благодаря оценочной компании. Комментарии излишни.

 

comments powered by HyperComments

Тэги: , , , , , , , ,