Рынок строительства. Проектное финансирование. Что изменится?

Опубликовала Инна Китаева. Январь 18, 2018

Крупные застройщики выживут, мелкие — уйдут с рынка недвижимости. Тенденция снижения стоимости участков. Как будут выживать застройщики? Перспективы развития строительного рынка.

 Рынок новостроек. Его развитие.

 Российский девелопер, председатель Совета директоров и владелец корпорации «Баркли» Леонид Казинец  говорит, что выживать на рынке новостроек будут сильные и устойчивые компании, которые имеют свои проектные и подрядные мощности. Все остальные закроются. В настоящее время  на рынке новостроек не будет места для застройщика одного проекта, c одним объектом и небольшим объемом застройки.

Только в октябре в России обанкротилось почти 70 застройщиков. Если учитывать, что всего в стране около 2,5 тыс. застройщиков, то совсем скоро года через два их останется мало.

Законодательные изменения. Проектное финансирование. ЦБ – финансирование и регулирование рынка.

Правительство России объявило о плане перехода от долевого строительства к банковскому (проектному финансированию) в течение трех лет.
Если все риски при покупке новостроек пропадут, то стоимость первичного рынка жилья и вторичного станут одинаковыми. Покупатели недвижимости не смогут приобрести квартиры дешевле рыночной цены.
ЦБ должен финансировать большие объемы строительства в стране. Если ЦБ не будет это делать централизовано, то жилье не будет финансироваться. При переходе к проектному финансированию основную ответственность за объемы жилищного строительства  должен нести финансовый регулятор, а не Минстрой. Строить будет невозможно без достаточного кредитования по невысоким ставкам.
Серые схемы продаж квартир в строящихся домах, появились по причине того, что банки не были готовы финансировать строительство жилья в России. Сейчас положение банков стало еще более сложным чем раньше. Как они возьмут на себя кредитование такого строительства в России?
Если деньги покупателей  в одночасье уйдут из оборота строительства ( приблизительно 5 трлн.руб.), то их должны заменить аналогичным проектным финансированием. В настоящее время банковские кредиты составляют для застройщиков жилья около 700 млрд руб. По новым правилам финансирования  собственный капитал застройщиков также должен увеличиться, но он оценивается приблизительно в эту же сумму.

ЦБ даже ужесточает требования к проектному финансированию в области строительства, качеству залогов, соотношению собственного и заемного капитала застройщиков, к процедуре контроля финансирования строек и оценке стоимости проектов. Регулятор ведет сейчас себя жестко чтобы  не было дутых активов на балансах банков и сильно переоцененных залогов в недвижимости, которые наблюдались ранее.

 

Кредитование строительства. Проектное финансирование.

Банки стараются получить максимальную доходность от кредитования новостроек. При инфляции 4% они выдают финансирование проектов по ставкам не ниже 15%. Это неправильно, проектное финансирование не должно кредитоваться выше 8% годовых.

Ставки по банковским кредитам на строительство для проектного финансирования должны  быть около  7% годовых.
Сейчас застройщики работают с доходностью на собственный капитал в размере 20% годовых. Не понятно, будет ли она снижаться, но если доходность девелопера ниже 15% годовых, бизнес становится не выгодным..

В настоящий момент, строительные площадки, которые не смогут выйти на рынок до перехода на новую схему до новых поправок к 1 июлю 2018 года, уже не будут никому нужны на рынке. После этого произойдет массовое затоваривание никому не нужных земельных участков.

Уже сейчас экономия 1–2 тыс. руб. в отделке квадратного метра представляет большой интерес для покупателей новостроек. Строительно-монтажные работы, стоимость подключения к сетям, перевод земли в другое назначение и т. д. — все давно рассчитано и оптимизировано, снижаться по цене уже некуда.

Земельные участки под строительство  станут дешевле.

Рост цен на рынке не предвидится, покупателей слишком мало. Единственная ниша для экономии — это цены на земельные участки. Дальше рынок будет двигаться в направлении удешевления  земельных участков. С начала 2014 года они подешевели уже в два-три раза.Предполагается, что их стоимость опустится в десять раз с начала кризиса.

Собственный капитал в девелоперском, да и в любом бизнесе — самый дорогой, кредиты банков пока дорогие. Финансовая нагрузка на квадратный метр в девелоперских проектах высокая, а цена продаж не растет.

«Чтобы проекты были рентабельными, что-то должно быть дешевле. Проектное финансирование дешевле не стало, собственный капитал застройщика подорожал. Единственный выход для сохранения рентабельности проектов — снижение стоимости земельных участков.»

Становится не выгодным держать в активе землю и ничего с ней не делать. Снижение стоимости участков только начинается, это позволит развивать рынок жилья в России. Земельный участок будет стоить до 2% от выхода объема жилья на нем, а не 10%, как сейчас.
В последние годы столичные власти выдали разрешения на строительство почти на 100 млн кв. м. разным компаниям. Многими из этих строительных участков владеют непрофессиональные застройщики, предприятия, располагающиеся на участках в Москве, и другие непрофильные структуры. По скромным оценкам, таких участков больше половины. Кто-то сможет правильно ими распорядиться и запустить их в стройку, найдя профессионального партнера или продав по разумной цене.

В общем,  рынок новостроек вместе с вторичным рынком недвижимости также будет претерпевать изменения, в соответствии с новыми требованиями правительства и необходимостью искать новые пути развития.

 

comments powered by HyperComments

Тэги: , , , , , , , ,