Юридические проверки в сделках с недвижимостью.

Опубликовала Инна Китаева. Май 4, 2010

Схема приобретения недвижимости в России отличается от других стран, где порядок действий при покупке недвижимости практически одинаковый. После того, как клиент выбрал подходящий по параметрам и цене объект, его отношения с риэлторами заканчиваются, и начинается процедура оформления сделки, за правильность которой отвечает, как правило, государственный нотариус, регистратор или адвокат. Право на владение недвижимостью за рубежом является незыблемым. Механизмы защиты прав добросовестного приобретателя по-разному защищены законом разных стран. Продажа недвижимости с обременениями и последующим возвратом продавцу через суд, которая очень часто встречается в России, в других странах практически невозможна, поскольку нотариус при регистрации договора обязан проверить чистоту сделки и отсутствие обременений, на приобретаемую недвижимость. Нотариус и риэлтор несут уголовную ответственность за безопасность сделки. Законодательство России в области недвижимого имущества является крайне непростым.
Чтобы гарантировать клиентам их право собственности необходимо проверить юридическую историю недвижимого имущества, т.е. провести юридические проверки. Что под этим подразумевается?

Необходимо:

1. Проанализировать правоустанавливающие документы собственника на предмет соответствия их формы и содержания требованиям законодательства.

2. Проверить отсутствие арестов, запретов и обременений на квартиру, получив официальную выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество в ГУФРС по месту нахождения помещения.

3. Необходимо получить расширенную информацию о лицах, зарегистрированных в квартире, о выбывших из неё, на день совершения сделки. Убедиться, что в помещении отсутствуют снятые с регистрационного учёта граждане, которые могут заявить о своих правах на жильё.

4. Потребовать от собственников предоставление справок из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающих, что они не состоят на учёте в этих учреждениях. Если человек ограничен в дееспособности или лишен её, сделка с его жильём должна совершаться по особым правилам.

5. Выяснить семейное положение продавца квартиры. Если недвижимость является их совместной собственностью, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки.

6. Если сделка осуществляется по доверенности от собственника квартиры, следует быть очень осторожным. Нужно проверить как содержание доверенности, так и её действительность (действие доверенности прекращается в день смерти доверителя). Доверитель вправе в любой момент отозвать доверенность, и заключённая после этого сделка может быть признана недействительной. Очень важно получить подтверждение факта выдачи доверенности собственником квартиры, (пообщавшись лично с собственником квартиры, или проверив наличие записи в реестре нотариуса, удостоверившего доверенность).

Вышеперечисленные пункты не являются полным перечнем проверок, т.к. существует множество других нюансов при продаже недвижимости, которые могут привести к признанию сделки купли-продажи недействительной. И это не просто слова. Жаль, что не все это понимают вовремя. Люди часто совершают ошибки, расплата за которые стоит им немалых денег и нервов. Берегите себя и относитесь к покупке недвижимости серьёзно.

Мои статьи вы можете получить на электронную почту. Подпишитесь и получите вот здесь http://feeds.feedburner.com/ikitaeva/gAxz

comments powered by HyperComments

Тэги: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

iskatel`
2010-05-08 16:27:28
скажите, а можно обратиться в риэлторскую фирму исключительна за этой услугой? заказать юридическую проверку вам, а остальное самому?
Инна Китаева
2010-05-08 20:27:48
Теоретически конечно можно, но если честно у меня таких вариантов не было. Обычно требуется составление договора и регистрация. Это называется сопровождение сделки.
Kira
2010-05-09 00:26:49
если по доверенности нужно быть особо осторожными.. на мой взгляд в таких делах можно доверять только себе и никаких доверенностей
Аня
2010-05-10 17:24:54
Подскажите: как найти хорошую фирму (я живу не в Москве)? Как определить что меня не обманут? О том что они "много лет на рынке недвижимости" все рассказывают...
Инна Китаева
2010-05-11 00:06:19
Уважаемая Анна!Помимо большого срока на рынке недвижимости, обратите внимание на агента. Он должен чётко понимать ситуацию и отвечать на все ваши вопросы внятно и понятно для вас.Лучше, если вам кого-то порекомендуют, хотя и это не всегда работает. Пообщайтесь с несколькими агентами из разных фирм. Почитайте их договоры. Вам будет что сравнить и будет из кого выбрать.
Аня
2010-05-12 01:44:16
Спасибо, так и сделаю. Надеюсь ваши советы мне помогут :)
Sonya
2010-05-12 02:25:29
Присоединяюсь к вопросу Ани, дело в том, что я тоже живу не в Москве. Скажите, а вы (ваша фирма)занимаетесь сделками за пределами столицы? Например в Рязани?
Инна Китаева
2010-05-12 20:51:45
Sonya! Сделками в Рязани я не занимаюсь, т.к. ездить туда очень не удобно. Лучше воспользоваться услугами местных агентств.
Алёна
2010-05-24 05:13:31
Инна, скажите, по каким особым правилам заключается сделка если человек состоит на учёте в психоневрологическом или наркологическом диспансере?
Igor'
2010-05-24 05:22:12
А если всё таки появляются снятые с регистрационного учёта граждане и начинают претендовать на жильё, а квартира уже куплена? Что делать? Как отстоять своё имущество в такой ситуации?
helga
2010-05-24 05:26:22
хм... возник вопрос, существует ли более стабильный документ которым можно попросить заменить доверенность? слишком уж много с ней сложностей...
Сергей
2010-05-24 22:03:57
helga, ну насколько я знаю доверенность лучше заменить личным присутствием и участием стороны. никаких других подобных документов вроде и нет, но могу и ошибаться.
heiga
2010-05-24 22:06:22
ну знаете ли... ситуации бывают разные, иногда личное присутствие практически невозможно и без доверенности не обойтись, меня интересует что тогда делать?
Сергей
2010-05-24 22:09:44
искать другой объект). поверьте, в случае мошенничества судебные издержки, время и нервотрёпка обойдутся вам гораздо дороже.
Mariya
2010-05-24 22:24:40
Интересно, осуществляет ли государство какие -то меры по устранению таких "дыр" в законах? Можно ли ожидать уменьшения количества подобных нюансов или нет?
BMX
2010-05-24 22:33:10
ну что за наивность, милые барышни? во-первых, сколько не проводи реформы, всё равно товарищи которые зарабатывают на жизнь всяким криминалом найдут лазейки и активно будут ими пользоваться, во-вторых, все нюансы, о которых вы говорите существуют не просто так, они мотивированы соответствующими аспектами той или иной процедуры. Вопрос в другом, когда наше государство сделает сами процедуры более стабильными и адекватными, как, например, в Европе, и сделает ли вообще.
Инна Китаева
2010-05-25 00:32:54
Алёна!Когда человек стоит на учёте в ПНД и НД, то проводят обязательное освидетельствование на момент сделки. Но не все диагнозы подходят под освидетельствование. Если человек болен шизофренией, то об освидетельствовании не может быть и речи.
Инна Китаева
2010-05-25 00:35:27
Уважаемый Игорь! В таких ситуациях очень важно понять как этот человек попал в квартиру. Какие права он имеет. Тогда становится ясным, можно ли что-то предпринять.
Юлия
2013-08-31 15:17:43
Инна, здравствуйте! подскажите, пожалуйста, если я беру ипотеку в сбербанке могу ли я надеяться, что банк проверит комнату по всем вышеперечисленным пунктам?
Инна Китаева
2013-09-05 13:58:31
Юля! Все отделения сбера разные. И я не знаю как работает юридический отдел в них. Я всегда квартиры проверяю сама.