Жадность Билла погубила или как нельзя менять квартиру.

Опубликовала Инна Китаева. Февраль 15, 2010

Да, сейчас не самые лёгкие времена для обмена, но самые выгодные для вложения денег. Альтернативные сделки часто проходят с большим количеством квартир в цепочке. Очень не просто бывает довести такие обмены до конца. Сейчас особенно, результат зависит от квалификации риэлтора.
Есть в риэлторской практике понятие «опережающий аванс». Это аванс, который вносится при альтернативной сделке за покупаемую квартиру, до того как найден покупатель на свою квартиру. Отмечу, что это очень не простой приём. И прежде чем решиться на это, надо всё очень хорошо продумать, все риски, все возможные потери, посчитать по максимуму предстоящие расходы. На падающем и стоячем рынке недвижимости такой аванс вносить крайне опасно и нежелательно. Внося опережающий аванс за покупаемую квартиру, необходимо опустить цену на свою квартиру на минимальный уровень, чтобы реализовать её как можно быстрее. Такие рискованные финансовые ходы при обмене обычно применяются на растущем рынке недвижимости, т. е., когда цены на квартиры растут. При этом риск не продать в необходимый срок свою квартиру небольшой, но он не нулевой. Поэтому данная техника в альтернативной сделке применяется с большой аккуратностью и осторожностью.

А теперь свежая история из жизни. Один мужчина горячих кавказских кровей, назовем его Артур, решил поменять свою 3-х комнатную квартиру в спальном районе Москвы в ЮАО в доме серии П-3М на квартиру бизнес класса в более престижном районе, Сокольниках. Любой нормальный риэлтор с опытом работы в недвижимости сходу оценивал квартиру в ЮАО в 9 миллионов рублей, не более, на момент продажи. Покупаемая квартира стоила 18 млн. рублей. Артуру очень понравилась квартира в Сокольниках, он боялся, что кто-то другой опередит его в покупке. Его сделку сопровождала маленькая фирма со своим юристом. Артур принимает решение закрепить квартиру в Сокольниках за собой опережающим авансом. Но своя квартира в ЮАО ещё не продана, покупатель не найден. Что делать? Как заставить продавцов квартиры в Сокольниках ждать не один месяц, пока не найдётся покупатель на квартиру в ЮАО. Артур предложил внести аванс в размере одного миллиона рублей за сокольническую квартиру, чтобы продавцы ждали. Предложение было принято. Подписали авансовый договор на 3 месяца. Артур начал искать покупателя на свою квартиру, но цену поставил не минимальную, а максимальную 10,5 млн. рублей, что и явилось главной, но не единственной ошибкой. В конце концов, найдя покупателя на 9 млн. рублей, он не взял аванс, надеясь найти более дорогого покупателя. Тем временем, продавцы «Сокольников», не теряя времени, нашли квартиру для себя (она была не свободной) рядом с м. Академическая. Квартира на Академической менялась ещё на две площади. На этом цепочка заканчивалась. Конечные две площади были свободные и должны были получить деньги вместо своих квартир. Таким образом, сложилась цепочка из 5 квартир. Все готовились к предстоящей сделке, получив авансы по цепочке. И вдруг за два дня до сделки покупатель «верхней» квартиры в ЮАО (не внёсший аванса) решил внести аванс за другую квартиру и не покупать квартиру Артура. Потерь он не понёс никаких, т.к. аванс был виртуальный, на словах. В итоге в день сделки у Артура не хватало всего лишь 9 миллионов рублей. Вся цепочка в день сделки (это был последний день авансового договора) прождала Артура 2,5 часа. Участники сделки подписали акт о явке на сделку. Артур появился через 3 часа, денег по-прежнему не хватало, провести сделку не представлялось возможным. Все участники а, среди них было 3 квартиры ИНКОМа, пытались найти выход из сложившейся ситуации, предлагая разные варианты решения, они все были отвергнуты Артуром. Мне показалось, что он был в состоянии шока, и было от чего. Его юрист агрессивно покусывал контрагентов (агентов других фирм), вместо поиска выхода из этого коллапса. Сделка развалилась прямо на глазах.

Теперь об ошибках.

Ошибка N1. Артур переоценил свою квартиру на момент продажи, выставив её по максимальной цене.
Ошибка N2. Он внес опережающий аванс большого размера на падающем рынке (цены падали).
Ошибка N3. Он не взял аванс за свою квартиру, договорившись на словах с покупателем (отсутствовал авансовый договор с покупателем).
Ошибка N4. Не информировал вовремя контрагентов о сложившейся ситуации, в поисках выхода.
Ошибка N5. Не слишком ли много ошибок для одной квартиры? Правильно ли он выбрал риэлторов?

Остальные риэлторы сработали хорошо, среди них был и частный маклер. Возможно, эта сделка будет иметь продолжение. Переговоры идут. Но иметь дело с таким покупателем крайне тревожно. Мне все время кажется, что меня не возможно ничем уже удивить, но Артуру это удалось. Желаю вам не попадать в такую ситуацию. Скажу больше, сумма, переданная за «Сокольники» была больше, я просто пощадила Артура. Тщательнее выбирайте себе риэлторов. Экономия на комиссионных иногда приносит свои гнилые плоды.

comments powered by HyperComments

Тэги: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Juliya Loos
2010-02-15 21:48:40
День добрый, Инна! Практически, аналогичная история произошла с моими родственниками. Я отправлю им ссылку на ваш сайт, пусть читают и особенно следуют вашим ценным советам. Чтобы больше таких ошибок не совершали, если вдруг придется совершать какие-то подобные операции (они просто часто куда-то переезжают)
Juliya Loos
2010-02-15 21:49:34
Кстати, Инна, а где у вас контактная информация, чтобы я им ее отправила? Они, думаю, захотят связаться сразу напрямую. Спасибо!
Juliya Loos
2010-02-15 21:52:43
Ах, да, простите, нашла в разделе контакты. И отправила им письмо, думаю, скоро они с вами свяжутся. Думаю, стоит разместить всю вашу контактную информацию на каждой странице где-нибудь снизу, например. Спасибо :)
Инна Китаева
2010-04-02 22:36:16
Я думаю контактной информации хватит и на главной странице, кому нужно тот вернётся на сайт и всё найдёт